Почему покупатели с очень высоким уровнем дохода выбирают Черногорию в 2025-2026 годах

Ultra-high-net-worth buyers are choosing Montenegro in 2025 and 2026 because it combines EU accession momentum, undervalued coastal assets, and a favourable tax environment found nowhere else in Europe. (see the Montenegro Statistical Office (MONSTAT))

Структурные аргументы в пользу Черногории усиливаются, а не ослабевают

За последние 24 месяца Черногория появилась в списках покупателей, которые ранее ограничивали свои поиски Монако, Лазурным берегом, Сардинией и Алгарве. Причины, по которым они обращают внимание на эту страну, носят структурный, а не эмоциональный характер. Сочетание макроэкономического перепозиционирования, налоговой эффективности, значительного ценового арбитража по сравнению с более престижными адриатическими направлениями и траектории вступления в ЕС, которая, по прогнозам, будет завершена в 2028–2030 годах, создало условия, которые покупателям с очень высоким уровнем дохода становится все труднее игнорировать.

В данном анализе объясняется, почему совокупность этих факторов сделала Черногорию серьезным кандидатом для инвестиций в европейскую недвижимость в 2025–2026 годах.

Полный обзор инвестиций в Черногории можно найти на нашем портале по недвижимости Черногории.

Сохранение капитала в меняющемся мире

В 2025–2026 годах в разговорах покупателей с очень высоким уровнем дохода (UHNW) доминирует одна тема: риск концентрации. Семьи с значительным состоянием, сконцентрированным в одной юрисдикции, одном классе активов или одной валюте, активно диверсифицируют свои активы. Европейская недвижимость, особенно в стабильных юрисдикциях, приведенных в соответствие с требованиями ЕС, является постоянным бенефициаром этого перераспределения.

Особое место Черногории в этой тенденции заслуживает внимания:

Геополитический нейтралитет: Черногория является членом НАТО и страной-кандидатом в члены ЕС, но находится вне зон активных геополитических трений, которые изменили восприятие рисков, связанных с активами в Восточной Европе. Она однозначно ориентирована на Европу и Запад, но при этом не несет повышенной премии за риск, характерной для стран, находящихся на передовой.

Стабильность юрисдикции: Черногория имеет функционирующую правовую систему, четкую структуру собственности, которая позволяет иностранцам без ограничений владеть недвижимостью, а также улучшающуюся институциональную среду, обусловленную требованиями вступления в ЕС. Эти характеристики делают ее надежной юрисдикцией для долгосрочных инвестиций, в отличие от балканских государств, не являющихся кандидатами на вступление в ЕС.

Диверсификация классов активов: Недвижимость на побережье Адриатического моря, особенно престижные объекты на берегу моря, ведет себя иначе, чем активы финансового рынка. Она не торгуется на биржевых экранах. Она не подвержена кризисам ликвидности, которые затрагивают акции и облигации в периоды снижения аппетита к риску. В отличие от бумажных активов, она сохраняет свою стоимость даже в периоды напряженности в финансовой системе. Для семей, стремящихся к подлинной диверсификации классов активов, физическая недвижимость в стабильной европейской юрисдикции является рациональным вложением средств.

Позиционирование стран Персидского залива и Ближнего Востока: Покупатели из стран Персидского залива стали более активными в Черногории в 2025–2026 годах. Региональная нестабильность после событий 2025 года ускорила поиск европейских активов, которые можно считать безопасным убежищем. Черногория сочетает в себе все, что ищет этот покупатель: европейскую правовую базу, активы, номинированные в евро, отсутствие налога на богатство, отсутствие налога на прирост капитала после двух лет, структуры собственности, благоприятные для исламского финансирования, а также халяльную еду и социальную среду, которая более комфортна, чем во многих южноевропейских странах.

Налоговое дело Черногории

Налоговая эффективность является реальным и существенным преимуществом Черногории, а не маркетинговым ходом:

Налог на прирост капитала: после 2 лет владения налог на прирост капитала не взимается. Контраст с конкурирующими европейскими юрисдикциями разителен:

• Великобритания: 24% на доход от продажи жилой недвижимости (налогоплательщики с более высокой ставкой, 2026 г.)
• Франция: 36,2% общая эффективная ставка (включая социальные отчисления), снижающаяся в течение 22 лет
• Испания: 26% на доходы, превышающие 200 000 евро
• Италия: 26-процентная фиксированная ставка на доходы от продажи недвижимости, не являющейся основным жильем
• Черногория: 0 процентов после 2 лет владения

Ежегодные расходы на содержание: Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет от 0,25 до 1 процента от оценочной стоимости (как правило, значительно ниже рыночной стоимости). Для пентхауса стоимостью 3 миллиона евро на берегу моря в Тивате годовой налог на недвижимость обычно составляет от 3000 до 8000 евро. Эквивалент в Монако не имеет значения (в Монако нет налога на недвижимость), но сопоставимая вилла на Лазурном берегу во Франции будет облагаться налогом на недвижимость (taxe foncière) в размере от 8000 до 25 000 евро или более в год.

Отсутствие налога на имущество: Черногория не взимает ежегодный налог на имущество. Франция отменила налог на имущество ISF в 2018 году (заменив его налогом IFI на недвижимое имущество), а несколько других европейских юрисдикций применяют ежегодные налоги на имущество, которые могут значительно увеличить стоимость владения дорогостоящей недвижимостью.

Доступность резиденции: Любая покупка недвижимости дает покупателю право подать заявление на получение временной резиденции в Черногории, которая продлевается ежегодно. Это не связано с официальной программой инвестиций в гражданство и не требует минимальных инвестиционных порогов. Резиденция в Черногории также облегчает поездки в Шенгенскую зону для граждан стран, не входящих в ЕС, на неформальной основе (присоединение к ЕС сделает это официальным).

Цена: по-прежнему значимый арбитраж по сравнению с более высоким уровнем в Средиземноморье

Несмотря на два года активного роста, разница в ценах между Черногорией и сопоставимыми средиземноморскими направлениями остается значительной:

Что можно купить за 3 миллиона евро на набережной Которского залива в Тивате:

• Пентхаус с видом на пристань для яхт, внутренней площадью от 200 до 250 кв. м, частной террасой, прямым видом на воду и доступом к единственной в мире пристани для суперъяхт с платиновым рейтингом.
• Цены до запуска доступны через Barok Estates International

Что можно купить за 3 миллиона евро в сопоставимых районах Адриатики и Средиземноморья:

• Монако: студия или небольшая двухкомнатная квартира (от 50 000 до 70 000 евро за кв. м в престижных районах)
• Канны (район Круазетт): апартаменты с 1–2 спальнями без доступа к пристани для яхт
• Порто Черво, Сардиния: вилла средней класса на берегу моря
• Хвар или Дубровник, Хорватия: аналогичные апартаменты на берегу моря, но с более скромной отделкой и без инфраструктуры пристани для яхт, как в Тивате

Качество жизни в Тивате, пристань для яхт, гастрономическая культура, природная среда бухты, возможности для активного отдыха на свежем воздухе, а также транспортное сообщение через аэропорт — все это по большинству показателей действительно сопоставимо с указанными альтернативами или превосходит их. При сопоставимых условиях цены здесь на 40–60 процентов ниже.

Этот разрыв будет сокращаться. Он будет сокращаться по мере приближения вступления в ЕС и больше не будет увеличиваться. Покупатели, которые требуют полного учета премии за конвергенцию в цене перед тем, как принять решение, по определению упускают эту ценность.

Адриатический образ жизни: что предлагает Которский залив

Предложение о стиле жизни в Которском заливе не является в первую очередь маркетинговым ходом. Оно основано на объективных характеристиках:

• Старый город Котор, внесенный в список ЮНЕСКО: в 23 километрах от Тивата, 20 минут езды на автомобиле или 15 минут на водном такси. Один из наиболее хорошо сохранившихся средневековых венецианских городов-крепостей на Адриатике, с ресторанами, культурной и социальной инфраструктурой, несоразмерной его размерам.
• Единственная в мире пристань для суперъяхт с платиновым рейтингом: более 600 причалов, вместимость судов до 250 метров, круглогодичная работа. Социальное и профессиональное сообщество вокруг пристани является одним из самых подлинно международных в Адриатике.
• Климат: Тиват отличается более защищенным климатом, чем открытое побережье Адриатического моря. Летние температуры смягчаются благодаря географическому положению залива. В межсезонье (с апреля по июнь и с сентября по ноябрь) здесь царит исключительно благоприятная погода.
• Компактная география: из Тивата можно добраться до всех достопримечательностей Адриатики. Дубровник находится в 45 минутах езды на автомобиле. Котор — в 20 минутах. Ночная жизнь Будвы — в 30 минутах. Горнолыжный курорт Колашин — в 90 минутах езды вглубь материка. Такая плотность высококачественных туристических направлений, доступных из одного места, является необычной.

См. нашу подробную страницу о развитии Тивата, где представлена информация о жилых объектах и особенностях жизни на побережье.

Премия за вступление в ЕС: покупайте, пока цена не выросла

Вступление Черногории в ЕС является самым мощным среднесрочным катализатором роста стоимости недвижимости. Оно также является наиболее недооцененным фактором, поскольку полное влияние вступления в ЕС на стоимость недвижимости — явление, которое происходило лишь несколько раз в истории.

Наиболее актуальным примером является ситуация в Хорватии. Покупатели, которые приобрели недвижимость на побережье Далмации в период с 2008 по 2011 год, когда перспектива вступления в ЕС была неопределённой, а мировой финансовый кризис негативно сказывался на настроениях рынка, за десятилетие, предшествовавшее вступлению, получили прирост стоимости от 40 до 60 процентов. Те же, кто дождался подтверждения в 2013 году, покупали недвижимость на рынке, где премия за вступление в ЕС уже была в значительной степени усвоена.

Черногория находится в том же положении, в котором была Хорватия в 2008–2010 годах: формально привержена вступлению, технически наиболее продвинутая из кандидатов на Западных Балканах, по-прежнему оценивается со значительной скидкой по сравнению с сопоставимыми рынками ЕС. В течение 3–5 лет до вступления институциональный капитал начинает учитывать премию ЕС. Этот период наступил сейчас.

Почему Barok Estates International для Черногории

Barok Estates International выступает в качестве премиального европейского партнера по развитию элитного прибрежного комплекса в Тивате. Такое положение дел дает покупателям, работающим с нами, ряд конкретных преимуществ:

• Доступ до начала продаж: мы предоставляем квалифицированным покупателям доступ к объектам до их выхода на открытый рынок по ценам до начала продаж. Именно здесь начинается встроенная прибыль.
• Льготные цены: Наши партнерские отношения обеспечивают преимущества в ценообразовании и выборе единиц, недоступные через другие каналы.
• Без дополнительных затрат для покупателя: наша комиссия оплачивается застройщиком. Покупатели, работающие с Barok Estates International, платят ту же цену, что и при прямой покупке, но получают дополнительную консультационную поддержку.
• Европейская консультационная структура: офисы в Мадриде, Марбелье и Лондоне обеспечивают привычную консультационную среду для европейских покупателей. Мы можем сопровождать весь процесс от первоначального запроса до бронирования, финансирования, юридической экспертизы и завершения сделки.
• Процесс частных брифингов: все существенные беседы о разработке, ценообразовании и инвестиционных возможностях проводятся конфиденциально по предварительной записи. Мы не публикуем полную информацию о ценах и планах этажей в Интернете.

Полное руководство по покупке недвижимости, включая юридические процедуры, сроки и комплексную проверку, см. в нашем руководстве по покупке недвижимости в Тивате.

Часто задаваемые вопросы

Barok Estates International provides expert guidance for buyers and investors seeking premium real estate. Explore our current portfolio or contact our team to learn more.