Рынок недвижимости Черногории в 2026 году: тенденции, цены и что нужно знать покупателям

Consequently, tL;DR: Montenegro’s coastal property market entered 2026 with strong momentum, rising prices, and growing foreign buyer demand, positioning it as one of Europe’s most attractive emerging luxury real estate markets. (see the Montenegro Statistical Office (MONSTAT))

2026 год начинается с рынка, находящегося в структурно иной позиции

Рынок недвижимости на побережье Черногории вступил в 2026 год с сильным импульсом, полученным благодаря двум годам подряд роста цен выше тренда. Средние цены на недвижимость на побережье выросли на 15–20 % в 2024 и 2025 годах, причем цены на элитные объекты на берегу моря значительно превысили этот средний показатель. Новым явлением 2026 года является широкий интерес со стороны покупателей: спрос больше не сосредоточен на одной национальности или типе инвесторов. Он диверсифицируется по географическим регионам и профилям покупателей, в то время как предложение остается структурно ограниченным.

Это не динамика пузыря. Это переоценка рынка в сторону уровня, который лучше отражает его фундаментальные показатели: расположение на Адриатическом море, траектория вступления в ЕС, инфраструктура марин мирового класса и ценовая база, которая по-прежнему на 40–60 % ниже, чем на сопоставимых прибрежных рынках стран-членов ЕС.

Для получения полного обзора рынка недвижимости Черногории посетите наш центр недвижимости Черногории.

Динамика цен: что произошло с стоимостью недвижимости в Черногории

Основные данные на 2024–2025 годы однозначны:

• Средний показатель по прибрежным районам: рост цен на 15–20 % в отслеживаемых прибрежных муниципалитетах.
• Набережная Тивата: стоимость некоторых объектов, расположенных рядом с пристанью для яхт, с 2022 года выросла на 25–30 %, а некоторые объекты, выставленные на продажу до начала строительства, уже демонстрируют встроенную прибыль до практического завершения строительства.
• Наценка на новостройки: новостройки имеют наценку от 15 до 20 процентов по сравнению с аналогичными объектами вторичного рынка, что отражает концентрацию спроса на объекты, находящиеся в стадии строительства и до запуска продаж, где покупатели могут зафиксировать текущие цены на будущую поставку.

Контекст, который важен для покупателей, оценивающих целесообразность действий в 2026 году: рынок недвижимости на побережье Черногории, даже после двух лет активного роста, остается на 40–60 % ниже аналогичных объектов на Адриатическом побережье в странах-членах ЕС. Сопоставимая квартира на берегу моря в Сплите или Дубровнике продается по цене от 7000 до 12 000 евро за кв. м. В Тивате аналогичный объект стоит от 5000 до 10 000 евро за кв. м, причем самые дорогие квартиры находятся рядом с пристанью для яхт. Разница в ценах по-прежнему существенна.

Кто будет покупать недвижимость в Черногории в 2026 году

В 2026 году состав покупателей будет более разнообразным, чем когда-либо ранее в истории развития рынка:

Британские и североевропейские покупатели: наиболее стабильный источник международного спроса. В первую очередь ориентированы на стиль жизни, сосредоточены на приобретении второго дома, привлекаются сочетанием прямых рейсов из лондонского аэропорта Гатвик (2 часа 30 минут до Тивата), качеством окружающей среды в марине и стоимостью по сравнению с аналогичными объектами на Средиземноморье. Многие из них ранее владели недвижимостью в Хорватии или Испании и выбирают Черногорию в качестве второго международного рынка недвижимости.

GCC и капитал Ближнего Востока: этот сегмент резко ускорился в начале 2026 года. Региональная нестабильность на Ближнем Востоке вызывает переоценку географии активов среди семейных офисов и частных владельцев капитала в странах Персидского залива. Черногория предлагает европейскую правовую базу, активы, номинированные в евро, отсутствие налога на капитал, отсутствие налога на прирост капитала после двух лет и стабильную политическую обстановку. В первом квартале 2026 года количество запросов от этого сегмента в Barok Estates International значительно увеличилось по сравнению с первым кварталом 2025 года.

Восточноевропейские инвесторы: Покупатели из Польши, Чехии, Венгрии и стран Балтии используют Черногорию для диверсификации своего портфеля и проживания в соответствии со своим образом жизни. Легкость получения черногорского вида на жительство при владении недвижимостью является одним из факторов, как и географическая близость: до Тивата можно добраться из большинства восточноевропейских столиц менее чем за 3 часа на самолете.

Цифровые кочевники и жители с длительным сроком пребывания: небольшой, но растущий сегмент, привлекаемый 183-дневным сроком пребывания в Черногории, низкой стоимостью жизни по сравнению с Западной Европой и качеством жизни в районе Которского залива. Эта группа поддерживает круглогодичный спрос на аренду, чего не было 3 года назад.

Снабжение: почему запасы остаются ограниченными

Понимание динамики предложения в Черногории имеет важное значение для инвестиционной стратегии.

Прибрежная зона сталкивается с многоуровневыми ограничениями поставок:

• Ограничения в области планирования: Прибрежная зона Черногории подпадает под действие Закона о прибрежной зоне, который ограничивает новое строительство в пределах определенных расстояний от береговой линии. Закон постепенно ужесточался в соответствии с требованиями ЕС, и количество разрешений на новое строительство в прибрежных районах значительно сократилось.
• Охрана окружающей среды: Которский залив внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Застройка в пределах залива подлежит дополнительному контролю, что ограничивает появление новых предложений на рынке.
• Предпродажная распродажа: Самые востребованные новые проекты, в том числе проект на набережной Тивата, представленный компанией Barok Estates International, распродаются в рамках предпродажной распродажи среди подходящих покупателей ещё до появления объектов на открытом рынке. Это означает, что общедоступные данные о наличии объектов занижают реальный спрос, и покупатели, полагающиеся на поиск на открытом рынке, обнаружат, что лучшие объекты уже распроданы.

В результате мы имеем рынок, на котором спрос растет, а предложение не успевает за ним. Это структурная особенность, а не временное явление.

Рынок аренды: чего достигают инвесторы

Рынок аренды недвижимости Черногории в 2026 году представляет собой более сложную картину, чем простой расчет доходности в летний сезон:

Летний сезон (июнь-сентябрь): Это по-прежнему доминирующий период аренды. Для хорошо управляемых объектов на побережье обычно характерна заполняемость от 85 до 90 процентов. Стоимость проживания в качественных апартаментах рядом с пристанью для яхт составляет от 150 до 600 евро за ночь в зависимости от размера и характеристик.

Валовая доходность: Программы управляемой аренды элитных объектов на побережье приносят от 5 до 8 процентов валовой доходности в год. Самостоятельно управляющие операторы, готовые инвестировать в маркетинг и управление гостями, достигают доходности выше верхней границы этого диапазона.

Круглогодичный спрос в Тивате: Марина для суперъяхт меняет сезонность аренды именно в Тивате. Экипажи суперъяхт, которым требуется жилье во время зимних перерывов и весенних периодов ввода в эксплуатацию, в сочетании с деловыми посетителями, проживающими рядом с мариной, и круглогодичным сообществом экспатриантов, поддерживают заполняемость в межсезонье и в непиковые месяцы, чего не наблюдается в других прибрежных районах Черногории. Это делает Тиват наиболее выгодным предложением по доходности на побережье в годовом исчислении.

См. страницу по развитию Тивата для ознакомления с текущими структурами программ аренды и прогнозируемой доходностью.

Прогноз на оставшуюся часть 2026 года и на 2027 год

Структурные факторы, поддерживающие рынок недвижимости на побережье Черногории, не демонстрируют признаков изменения:

График вступления в ЕС: Срок вступления в 2028–2030 годах приближается. Институциональные инвесторы, которые исторически ждали подтверждения вступления перед входом на рынок, начинают занимать позиции раньше, следуя прецеденту Хорватии. Это приводит к появлению на рынке новых категорий капитала.

Геополитическое перепозиционирование: Общая тенденция ближневосточных и стран Персидского залива к поиску безопасных европейских активов носит структурный, а не циклический характер. Черногория выигрывает от этого в рамках более широкого европейского присутствия в Адриатическом регионе.

Постоянство ограничений предложения: ограничения в области планирования и меры по защите окружающей среды, ограничивающие новое предложение на побережье, не будут ослабляться. Скорее всего, гармонизация с требованиями ЕС приведет к их дальнейшему ужесточению. В 2027 году ситуация с предложением элитных объектов недвижимости на побережье будет еще более напряженной, чем сегодня.

Динамика цен: Ожидается продолжение роста цен на прибрежных рынках, причем Тиват и ограниченные прибрежные зоны, как ожидается, будут превосходить средний показатель по прибрежным районам. Риск резкой коррекции низкий, учитывая структурные факторы спроса и отсутствие спекулятивного кредитного плеча (рынок в основном покупается за наличные).

Для тех, кто рассматривает Черногорию, анализ перспектив указывает на одно: цена ожидания реальна. Прочитайте наше полное руководство по покупке недвижимости в Тивате, чтобы понять процесс приобретения.

Часто задаваемые вопросы

Barok Estates International provides expert guidance for buyers and investors seeking premium real estate. Explore our current portfolio or contact our team to learn more.