Налоги на недвижимость в Черногории: полное руководство для международных покупателей

Одна из самых конкурентоспособных налоговых систем в Европе для инвесторов в недвижимость

Налоговая система Черногории для инвесторов в недвижимость является одной из самых простых и конкурентоспособных в Европе. Налог на передачу собственности низкий, ежегодные расходы на содержание минимальны, налог на прирост капитала исчезает после двух лет владения, а налогообложение доходов от аренды построено таким образом, чтобы поощрять прозрачность. Понимание налоговой системы перед покупкой может существенно повлиять на то, как вы структурируете свое приобретение и как вы владеете активом.

В данном руководстве рассматриваются все материальные налоги, которые применяются к иностранным покупателям, приобретающим жилую недвижимость в Черногории, с указанием конкретных цифр и примеров.

Для получения более широкой информации об инвестициях посетите наш центр недвижимости Черногории.

Налог на передачу недвижимости (RETT)

Черногория взимает налог на передачу недвижимости (RETT) в размере 3% от покупной цены при перепродаже недвижимости. Это одна из самых низких ставок налога на передачу недвижимости в Европе, сопоставимая с Португалией и ниже ставок, применяемых во Франции (от 5,09 до 5,80%), Испании (от 6 до 11% в зависимости от региона) и Италии (9% для покупок, не являющихся основным местом жительства).

Освобождение от налога на новые объекты недвижимости: При покупке новой недвижимости у застройщика взимается НДС в размере 21%, который включен в заявленную застройщиком цену. На сделки с новой недвижимостью не распространяется налог RETT. Для покупателей, приобретающих новую недвижимость, НДС фактически включен в структуру цены: цена, указанная в объявлении, является окончательной, и дополнительный налог RETT не взимается.

Кто платит: RETT является обязательством покупателя.

Когда необходимо произвести оплату: RETT необходимо уплатить в налоговый орган до того, как недвижимость будет зарегистрирована в кадастре (реестре земельных участков). Без уплаты RETT регистрация невозможна. Запланируйте эту оплату в графике завершения сделки: налоговый орган обычно выдает оценку в течение 2–4 недель после нотариального заверения договора купли-продажи, а оплата должна быть произведена в течение 15 дней с момента оценки.

Ежегодный налог на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость в Черногории устанавливается каждым муниципалитетом и составляет от 0,25% до 1% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочная стоимость устанавливается муниципалитетом и, как правило, значительно ниже рыночной стоимости, особенно в случае недвижимости в прибрежных зонах с высокой стоимостью, где оценочная стоимость не поспевает за ростом рыночной стоимости.

Практический пример:

• Рыночная стоимость: 500 000 евро за квартиру на побережье в Тивате
• Типичная оценочная стоимость: от 180 000 до 220 000 евро.
• Ежегодный налог в размере 0,5 процента: от 900 до 1100 евро
• Ежегодный налог в размере максимум 1 процента: от 1800 до 2200 евро

Контраст с сопоставимыми европейскими рынками поразителен. Во Франции налог на недвижимость (taxe foncière) на квартиру на Лазурном берегу стоимостью 500 000 евро обычно превышает 3000–5000 евро в год. В Испании налог на недвижимость (IBI, impuesto sobre bienes inmuebles) на сопоставимую недвижимость будет в том же диапазоне или выше. Ежегодные расходы на содержание недвижимости в Черногории структурно ниже, чем почти в любой сопоставимой средиземноморской юрисдикции.

Ежегодный налог на недвижимость взимается местными муниципальными органами и уплачивается ежегодно, как правило, до 30 ноября текущего года.

Налог на прирост капитала

Это положение наиболее существенно отличает Черногорию от конкурирующих европейских юрисдикций для среднесрочных инвесторов:

После 2 лет владения капитальный налог не взимается.

Для продаж в течение первых двух лет применяется фиксированная ставка в размере 9 процентов от чистой прибыли (цена продажи за вычетом цены покупки и допустимых затрат на приобретение и улучшение). Эта ставка является низкой по европейским стандартам, но двухлетнее освобождение от налога является основной цифрой.

Для сравнения:

• Великобритания: налог на прирост капитала от продажи жилой недвижимости в размере 24% (для налогоплательщиков с более высоким уровнем дохода)
• Франция: 36,2% от общей суммы (включая социальные отчисления) на прибыль, с постепенным снижением в течение 22 лет до полного освобождения от уплаты налога.
• Испания: 26% на доходы, превышающие 200 000 евро
• Черногория: 0 процентов через 2 года

Для инвесторов, намеревающихся удерживать актив в среднесрочной перспективе, двухлетний порог не представляет сложности. Покупатели, приобретающие недвижимость до начала строительства и завершающие сделку через 18–24 месяца, как правило, превышают двухлетний срок владения, прежде чем они могут рассматривать возможность продажи, а это означает, что любой капитальный доход от продажи полностью освобождается от налогообложения.

Налог на доход от аренды

В системе налогообложения доходов от аренды в Черногории проводится различие между краткосрочной арендой для туристов и долгосрочной арендой жилья:

Краткосрочная (туристическая) аренда:

• 15-процентная фиксированная ставка от валовой арендной платы
• Не допускаются вычеты из фиксированной ставки
• Простота расчета и перечисления
• Необходимо зарегистрироваться в налоговой администрации и дирекции по туризму перед началом сдачи в аренду

Долгосрочная (жилая) аренда:

• Возможность налогообложения чистой прибыли после допустимых вычетов
• Допустимые вычеты включают: проценты по ипотеке, амортизацию имущества, управленческие сборы, расходы на обслуживание.
• Эффективная ставка налога на чистый доход после вычетов может быть значительно ниже фиксированной ставки в 15 процентов.

Муниципальный туристический налог: при краткосрочной аренде жилья для туристов с гостей взимается муниципальный туристический налог, который перечисляется в муниципалитет. Стандартная ставка составляет 1,00 евро за ночь с гостя в высокий сезон (с июня по сентябрь) и 0,50 евро за ночь с гостя в низкий сезон. Этот налог является проходным: он взимается с гостя и перечисляется владельцем; он не представляет собой затраты для владельца недвижимости.

Налог на наследство и дарение

Система налогообложения наследства и дарения недвижимости в Черногории проста и значительно легче, чем в большинстве западноевропейских юрисдикций:

• Близкие родственники (супруг/супруга, дети, родители): нет налога на наследство или дарение
• Другие родственники (братья и сестры, внуки): 3 процента от оценочной стоимости имущества
• Неродственники: 5 процентов от оценочной стоимости

Как отмечалось выше, оценочная стоимость, как правило, ниже рыночной, что еще больше снижает фактическую сумму налоговых обязательств. Для покупателей, планирующих передачу имущества по наследству прямым родственникам, Черногория не взимает никаких налогов.

Корпоративная собственность: стоит ли ее структурировать?

Некоторые международные покупатели предпочитают владеть недвижимостью в Черногории через черногорскую компанию с ограниченной ответственностью (d.o.o., эквивалент британской Ltd или испанской S.L.).

Потенциальные преимущества:

• Возврат НДС: компании, зарегистрированные в качестве плательщиков НДС, могут потенциально вернуть 21% НДС, уплаченного при покупке новостройки, при условии подтверждения коммерческого использования (сдача в аренду).
• Планирование преемственности: корпоративная собственность может упростить передачу имущества в случае смерти, избегая процессов наследования.
• Структуры с несколькими владельцами: упрощение структурирования совместного владения с разделением интересов

Соображения:

• Ежегодные обязательства по бухгалтерскому учету: компании Черногории должны подавать годовые отчеты и налоговые декларации, что обычно обходится в 500–1500 евро в год в виде местных бухгалтерских сборов.
• Обслуживание компании: регистрация, продление и административные обязательства создают дополнительные трудности
• Доход от аренды облагается налогом по ставке для юридических лиц (9% фиксированный налог на прибыль в Черногории, один из самых низких в Европе), а не по ставке для физических лиц.

Возврат НДС является наиболее убедительным коммерческим аргументом в пользу корпоративной собственности, но требует тщательного структурирования и консультаций с местными налоговыми органами. Мы рекомендуем получить независимую юридическую и налоговую консультацию, прежде чем принимать решение о структуре собственности. Barok Estates International может связать покупателей с квалифицированными местными консультантами в рамках частного брифинга.

Сводная таблица общих затрат на приобретение

Полное описание процесса покупки, включая этапы юридической проверки, см. в нашем руководстве по покупке недвижимости в Тивате, Черногория.

Часто задаваемые вопросы

Порто Монтенегро, Тиват

Доступные резиденции

Премиум-партнер

Порто Монтенегро, Тиват

Aeris Residences в Synchro Yards

Просмотреть резиденции

Премиум-партнер

Порто Монтенегро, Тиват

Versa Residences

Просмотреть резиденции

Премиум-партнер

Порто Монтенегро, Тиват

Vero Резиденции

Просмотреть резиденции

От 390 000 евро

Тиват, Черногория

Резиденции на берегу моря в Порто Монтенегро

Просмотреть резиденции

Премиум-партнер в Европе: Barok Estates International