Южная Европа опережает средние показатели по ЕС по темпам экономического роста, что стимулирует устойчивый спрос на элитную недвижимость. В 2025 году объем сделок достиг 35 млрд евро, что на 24 % превышает показатель предыдущего года и является рекордным значением за всю историю. Эта динамика сохранится и в 2026 году благодаря благоприятным структурным факторам: независимости в сфере возобновляемой энергетики, устойчивости туристического сектора, благоприятной динамике в сфере логистики и развитию институционального инвестиционного рынка.
Для покупателей из числа сверхсостоятельных частных лиц и стратегических инвесторов этот регион означает переход от «вложений в периферийные активы» к «основным европейским инвестициям».
Экономический фонд: рост там, где это важно
Испания, Португалия и Греция демонстрируют темпы роста, с которыми не могут сравниться крупнейшие экономики Европы. По прогнозам Oxford Economics, в 2026 году рост ВВП составит 2,4 % в Испании, 2,1 % в Португалии и 1,8 % в Греции, тогда как средний показатель по ЕС-27 составит всего 1,0 %.
Что это означает для рынка недвижимости? Спрос со стороны арендаторов зависит от роста ВВП. Когда предприятия расширяются, они арендуют помещения. Когда растёт потребительское доверие, процветают гостиничный бизнес и розничная торговля. Когда растёт уровень сбережений, укрепляется спрос на жилье. В Южной Европе все эти три фактора действуют в её пользу.
Компания Barok Estates International уже пять лет помогает клиентам выходить на эти рынки. Мы наблюдали, как акценты смещались с «инвестиций на восстановление рынка» на «основное стратегическое размещение средств», и 2026 год станет переломным моментом, когда этот сдвиг станет очевидным для институциональных инвесторов.
Почему объемы транзакций имеют значение: 35 миллиардов евро говорят сами за себя
Объем сделок в Испании, Италии, Португалии и Греции в 2025 году, составивший 35 миллиардов евро, не был временным всплеском, а стал подтверждением тенденции. Рост на 24 % по сравнению с 2024 годом свидетельствует о том, что капитал перемещается в Южную Европу не из спекулятивных соображений, а из убежденности в перспективности этого региона.
Вот в чем заключается ключевая мысль: рынки с высоким объемом сделок обеспечивают стабильность цен. Когда поток сделок высокий, а капитал доступен в изобилии, цены на недвижимость отражают реальный спрос, а не отчаянные попытки или вынужденные продажи. Именно поэтому «Барок» рекомендует клиентам совершать покупки в 2026 году: рынок достаточно обширен, чтобы поглотить крупные сделки без негативного влияния на цены, и в то же время находится на достаточно ранней стадии цикла, чтобы вы успели купить недвижимость до прихода следующей волны институционального капитала.
Для покупателей из числа сверхсостоятельных частных лиц (UHNW) из стран Персидского залива, Великобритании и США этот момент является стратегически важным. Вы не пытаетесь опередить массовую психологию, а инвестируете, опережая её.
Конструктивные преимущества: в чём заключается отличие
В предыдущие периоды Южная Европа получала выгоду от туризма и рынка загородной недвижимости. 2026 год отличается от них. Нынешний бум на рынке недвижимости опирается на четыре структурных фактора:
1. Энергетическая независимость и прозрачность затрат
Расширение использования возобновляемых источников энергии в Испании, Португалии и Греции меняет экономику операционной деятельности в сфере недвижимости. Увеличение мощностей возобновляемой энергетики внутри страны означает меньшую уязвимость перед потрясениями на рынке импортной энергии и более предсказуемые операционные расходы для арендаторов в сфере гостиничного бизнеса, логистики и офисной недвижимости.
Для инвесторов это означает более стабильную доходность и снижение риска рефинансирования. Для арендаторов это означает снижение затрат на аренду и большую предсказуемость ведения бизнеса, что особенно важно для энергоемких секторов, таких как производство, центры обработки данных и пищевая промышленность.
2. Более широкий спектр институциональных активов
Рынок недвижимости Южной Европы вышел за рамки традиционных сегментов офисной и торговой недвижимости. «Жилищный сектор», включающий дома престарелых, жилье для пожилых, студенческое жилье и оздоровительные комплексы, в настоящее время отличается высокой ликвидностью и привлекает целевые инвестиции от европейских пенсионных фондов и семейных офисов.
Это расширение означает увеличение объема сделок для институциональных инвесторов, более точную оценку цен, меньшую зависимость от туристических циклов, а также привлечение долгосрочного капитала в защитные классы активов.
3. Устойчивость туристической отрасли как постоянный стимул
В 2025 году Испания приняла более 92 миллионов иностранных туристов. Португалия, судя по всему, превысит отметку в 30 миллионов. Греция продолжает устанавливать рекорды. Это не временное явление, а структурный спрос со стороны растущего среднего класса, открывающего для себя средиземноморские направления.
Для инвесторов в недвижимость устойчивость туристического сектора означает стабильный спрос на гостиничные услуги, высокую стоимость жилья вблизи престижных районов, а также спрос на рабочую силу в смежных с гостиничным бизнесом отраслях.
4. Доля электронной коммерции по-прежнему ниже, чем на основных рынках
Рынок розничной торговли в Южной Европе в меньшей степени подвержен влиянию электронной коммерции, чем в Северной Европе или США, поскольку меньшая плотность населения и более высокий уровень туризма означают, что традиционные магазины по-прежнему играют ключевую роль в стимулировании продаж. Это обеспечивает высокую ценность объектов торговой недвижимости и укрепляет позиции арендодателей на переговорах.
Инвестиционная концепция: от второстепенного до стратегического
Когда пять лет назад компания Barok Estates вышла на рынок Южной Европы, институциональные инвесторы рассматривали этот регион как «сателлитное вложение» — небольшой инструмент диверсификации портфеля, на который обычно выделялось 2–5 % капитала. Нестабильность в политической ситуации в странах Персидского залива, неопределенность, связанная с Brexit, а также политика ФРС США привели к тому, что вложения в европейские рынки оставались консервативными.
В 2026 году ситуация изменится. Регион переходит к модели «стратегического присутствия», что означает выделение 8–12 % средств из фондов высокого качества. Этот сдвиг влечет за собой три последствия: ускорение притока капитала (больше денег на те же самые активы), созревание рынка (сокращение сроков заключения сделок) и ослабление преимущества первопроходцев.
Выбор момента имеет решающее значение. Инвесторы, которые примут решение сейчас (во 2-м квартале 2026 года), смогут воспользоваться структурным спросом до того, как на рынок хлынет поток институционального капитала. Инвесторы, которые будут ждать до 4-го квартала 2026 года, столкнутся с более жесткими ценами и более длительными сроками заключения сделок.
Где Barok видит перспективы: Испания, Черногория, Португалия
Испания: двигатель роста
Прогноз роста ВВП Испании на уровне 2,4 % свидетельствует о том, что третья по величине экономика Европы демонстрирует реальный рост. Рынки офисной недвижимости в Мадриде и Барселоне восстанавливаются. Спрос на жилье в прибрежных районах остается высоким. Логистическая инфраструктура в регионе Мадрид–Валенсия–Барселона привлекает операторов со всей Европы.
Позиционирование Barok: элитная жилая недвижимость на побережье Коста-дель-Соль и в Бенаависе; престижные офисные и логистические объекты в пригородах Мадрида; объекты гостиничного бизнеса в Барселоне и прибрежных курортных городах.
Черногория: План вступления в ЕС
До вступления Черногории в ЕС осталось 2 года. Это создает ограниченный временной промежуток для формирования цен в предвступительный период. После вступления стоимость недвижимости, как правило, растёт на 15–25 % в течение 12 месяцев, поскольку регион становится доступным для европейских инвесторов в соответствии с гармонизированными нормами.
«Порто Монтенегро» в Тивате представляет собой объект инвестиционного класса, который служит связующим звеном в этом переходном процессе: он уже построен в соответствии с международными стандартами, находится под профессиональным управлением и занимает выгодное положение, позволяющее удовлетворить спрос инвесторов как до, так и после присоединения.
Позиционирование Barok: элитная жилая недвижимость на берегу моря в Тивате и Которском заливе; частные пристани для яхт и инфраструктура для суперъяхт; удобства для комфортного проживания.
Португалия: демографическая ситуация
Рост ВВП Португалии на 2,1 % обусловлен старением населения Европы. В сектор жилья для пожилых, пенсионные сообщества и учреждения долгосрочного ухода наблюдается приток капитала. Рынки жилой недвижимости Лиссабона и Порту остаются относительно доступными по сравнению с другими странами Западной Европы.
Профиль компании Barok: дома для пожилых людей и оздоровительные центры; реконструкция исторических зданий в центре Лиссабона и Порту; жилая недвижимость на побережье в Алгарве.
Что остается неизменным: критерии отбора Barok
Наличие благоприятных структурных факторов не означает, что каждая сделка будет успешной. Компания Barok руководствуется строгими критериями: премия за местоположение (микрорынки с ограниченным предложением), качество объектов (европейские стандарты), спрос со стороны арендаторов (реальные экономические факторы) и ясность нормативно-правовой базы (стабильные права собственности).
Недвижимость в небольшом испанском городе может оказаться невыгодным вложением, если она не обладает этими характеристиками. Элитная недвижимость на первичном рынке с институциональным спросом представляет собой более выгодную возможность, даже если макроэкономический рост составляет «всего» 2,4 %.
Наша задача — отличать благоприятные структурные тенденции от спекулятивных пузырей. Мы предлагаем клиентам инвестиционные решения там, где фундаментальные показатели и подходящий момент совпадают.
Факторы риска: что может измениться
Прогноз на 2026 год для Южной Европы выглядит обнадеживающим, но не является стопроцентным. Следует обратить внимание на следующие факторы: геополитическая нестабильность (может повлиять на доверие инвесторов из стран Персидского залива), стабильность процентных ставок (резкие скачки приводят к росту ставок капитализации), нормализация туристического спроса (рецессия на рынках-источниках) и изменения в законодательстве (экологические стандарты ЕС).
Ни один из них не является решающим фактором. Это факторы, влияющие на сроки, а не на основные условия.
Вывод: время пришло
Рынки недвижимости Южной Европы находятся на переломном этапе. Структурные факторы складываются благоприятно. Капитал перетекает в этот регион. Объемы сделок достигли рекордных значений. Рост ВВП опережает средний показатель по ЕС.
Для покупателей из числа сверхсостоятельных частных лиц период 2026 года является оптимальным: достаточно ранним, чтобы воспользоваться структурным ростом цен до полного прихода институциональных инвесторов, и достаточно поздним, чтобы рынок продемонстрировал ликвидность и ценовую эффективность.
Компания Barok Estates на протяжении пяти лет занималась налаживанием отношений, изучением микрорынков и определением позиционирования клиентов. Мы не гонимся за доходностью прошлого года, а готовимся к возможностям, которые откроются в 2026 году.
Следующие 12 месяцев покажут, кто успел занять выгодные позиции заранее, а кто опоздал. Благоприятные структурные условия уже созданы. Капитал есть. Момент подходящий.
Присоединяйтесь к дискуссии