Черногория превратилась из периферийного объекта любопытства в реальную цель для инвестиций международного капитала. Сочетание динамики процесса вступления в ЕС, выхода к побережью Адриатического моря, полных прав на владение недвижимостью для иностранцев и цен, которые по-прежнему на 40–60 % ниже, чем на сопоставимых рынках Италии и Хорватии, создало окно возможностей, которое опытные инвесторы начинают закрывать. В данном руководстве рассматриваются структура рынка, процесс покупки, налоговая система, а также то, что должны знать осведомлённые покупатели, прежде чем вкладывать капитал в недвижимость Черногории.

Почему Черногория, почему сейчас?

Структурные предпосылки для Черногории не носят спекулятивного характера. Они основаны на целой серии поддающихся количественной оценке изменений в политике и демографических сдвигов, которые уже сейчас меняют характер потоков капитала в регионе Адриатики.

Процесс подготовки Черногории к вступлению в ЕС, рассчитанный на период с 2028 по 2030 год, является наиболее значимым фактором структурных изменений. По мере приведения правовой, налоговой и нормативной базы страны в соответствие с европейскими стандартами укрепляется защита прав собственности, а институциональная среда становится более предсказуемой. Для международных инвесторов такая динамика означает существенное снижение рисков в перспективе 5–10 лет.

В то же время около 20 % мирового капитала сверхсостоятельных инвесторов (UHNW) в настоящее время активно перераспределяется в ущерб рынкам Ближнего Востока и другим традиционно доминирующим рынкам. Черногория, благодаря сочетанию европейской правовой базы, адриатического образа жизни и низких затрат на вход по сравнению с альтернативными вариантами, является прямым бенефициаром этого сдвига. Покупатели, прибывающие сегодня в Тиват и Которский залив, — это не спекулянты, ориентированные на образ жизни; это портфельные менеджеры, осуществляющие взвешенное распределение средств.

Что касается цен: стоимость аналогичной недвижимости на побережье в Апулии, Дубровнике или на Амальфитанском побережье на 40–60 % превышает текущую стоимость аналогичной недвижимости на побережье Черногории. Этот разрыв обусловлен отставанием в восприятии рынка, а не фундаментальной стоимостью. По мере продвижения процесса вступления в ЕС это отставание будет устраняться.

Налогово-финансовые условия напрямую способствуют привлечению инвестиций. По истечении двух лет владения недвижимостью налог на прирост капитала не взимается. Иностранные покупатели обладают полными правами собственности, аналогичными правам граждан Черногории. Приобретение любой недвижимости дает покупателю право на получение временного вида на жительство. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,25–1 % от оценочной стоимости. По европейским меркам налоговая система является благоприятной для инвесторов.

Данные по туризму подтверждают потенциал доходности от сдачи в аренду. В 2023 году Черногория приняла 2,6 миллиона туристов, при этом в прибрежных районах в летний сезон отмечалась высокая заполняемость. В популярных прибрежных районах доходность от сдачи в аренду может достигать 4–7 %, а в пиковые месяцы некоторые объекты недвижимости на набережной в Тивате демонстрируют еще более высокие показатели.

Приморская хорватская деревня с исторической архитектурой и оживлёнными пляжами. — Живописный вид на хорватскую прибрежную деревушку с красочными зданиями, песчаными пляжами и чистой голубой водой — идеальное место для инвестиций в недвижимость и развития туризма.

Рынок недвижимости Черногории: где купить

Рынок прибрежной недвижимости Черногории не является однородным. Каждый сегмент рынка характеризуется собственным профилем риска, уровнем входа и факторами, определяющими спрос. Понимание этих различий имеет важное значение для правильного позиционирования.

Тиват и Которский залив

Тиват стал флагманом рынка недвижимости Черногории. Пристань для яхт, расположенная в самом центре города, занимает уникальное место на международном рынке: это единственная в мире пристань для суперъяхт, удостоенная платинового рейтинга, с более чем 2000 причалов и круглогодичным движением суперъяхт. Аэропорт Тивата предлагает прямые международные рейсы из Великобритании, Германии и других стран Европы. Которский залив представляет собой защищенную, потрясающе красивую местность, которую действительно трудно повторить где-либо еще на Адриатике.

Такое сочетание инфраструктуры, транспортной доступности и природных условий привлекло покупателей с высоким уровнем дохода и привело к росту цен на недвижимость на набережной до 5 000–15 000 евро за квадратный метр в престижных районах. Предложение новых объектов в Тивате с выходом к пристани для яхт ограничено. Объекты, поступающие на рынок по ценам до начала официальных продаж, как правило, быстро раскупаются покупателями, понимающими динамику структурного дефицита предложения.

Компания Barok Estates International выступает в качестве официального европейского партнера эксклюзивного проекта застройки набережной в Тивате (Черногория), предлагая частным клиентам возможность приобрести недвижимость до начала официальной продажи по льготным ценам.

Ривьера Будвы

Будва — самый оживлённый прибрежный курорт Черногории. Он привлекает больше туристов, чем Тиват, и предлагает более широкий выбор типов недвижимости и вариантов размещения. Цены колеблются в диапазоне 2 500–6 000 евро за квадратный метр в зависимости от близости к пляжу и качества строительства. Рынок здесь более ликвидный, а круг потенциальных покупателей шире, однако уровень недвижимости не столь высокий. Для инвесторов, ориентированных на получение высокого дохода от аренды, а не на прирост капитала, Будва представляет собой привлекательный вариант.

Старый город Котор

Статус Котора как объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО создает условия, характеризующиеся действительно ограниченным предложением. Старый город окружен крепостной стеной, имеет средневековый облик и практически не поддается дальнейшей застройке. На рынке представлены объекты вторичного рынка, входящие в незаменимый фонд недвижимости. Цены колеблются в диапазоне 3 000–8 000 евро за квадратный метр. Рынок привлекает покупателей, которые ценят культурное наследие и редкость объектов, а не стремятся к максимальной доходности.

Герцег-Нови

Герцег-Нови расположен у северного входа в Которский залив и представляет собой развивающийся сегмент рынка с доступными ценами. Цены здесь ниже, чем в Тивате и Которе, начальные инвестиции вполне приемлемы, а район выигрывает от близости к заливу, не требуя при этом той надбавки, которую просят в Тивате. Покупателям, стремящимся войти на рынок на ранней стадии в ожидании его общего роста, стоит обратить внимание на Герцег-Нови.

Роскошные апартаменты с бассейном и видом на Которскую бухту. — Современный жилой комплекс с открытым бассейном и живописным видом на залив в Черногории.

Цены на недвижимость в Черногории (2025–2026 гг.)

На рынке прибрежной недвижимости Черногории отмечается устойчивый рост цен. В 2024–2025 годах в прибрежных районах цены выросли в среднем примерно на 20 % благодаря активизации спроса со стороны иностранных покупателей и ограниченному предложению новых объектов в престижных районах.

Текущие ориентировочные цены по регионам:

Набережная Тивата: 5 000–15 000 евро за квадратный метр за элитные объекты с видом на пристань для яхт. Стоимость новых проектов на набережной на этапе предпродажной подготовки, как правило, находится в нижней части этого диапазона и растёт по мере ведения строительных работ.
Будва: 2 500–6 000 евро за квадратный метр, в зависимости от близости к пляжу и качества застройки.
Котор: 3 000–8 000 евро за квадратный метр. Цены на вторичное жилье в Старом городе находятся в верхнем ценовом диапазоне из-за его дефицита.
Герцег-Нови: 1 800–3 500 евро за квадратный метр — это наиболее доступный вариант для приобретения недвижимости с видом на Которский залив.

Проекты на стадии строительства в Тивате предлагают наиболее привлекательные стартовые цены: квартиры, выставленные на продажу до начала строительства, предлагаются по ценам, которые отражают сроки строительства, а не премии за риск, связанный с базовым активом. На рынке с таким уровнем ограниченности предложения и динамикой спроса преимущество при входе на рынок является ощутимым.

Процесс покупки для иностранных инвесторов

Процесс покупки недвижимости в Черногории отличается четкой структурой, юридической ясностью и, как правило, высокой эффективностью в случае готовых объектов. Последовательность действий выглядит следующим образом:

Комплексная проверка: проверка права собственности, статуса планировки и отсутствия обременений через земельный кадастр (Uprava za nekretnine). Для проведения этого этапа следует привлечь квалифицированного местного юриста. Проверка права собственности обычно занимает 3–7 рабочих дней.
Бронирование и предварительный договор: После завершения комплексной проверки заключается предварительный договор и вносится залог, как правило, в размере 10 %, для бронирования объекта недвижимости.
Нотариальное оформление: Основной договор купли-продажи заключается в присутствии черногорского нотариуса. Обе стороны должны присутствовать лично или быть представлены доверенным лицом. Нотариус регистрирует сделку в земельном реестре.
Переоформление права собственности: Право собственности переоформляется на имя покупателя. Обычно это занимает 2–4 недели с момента оформления документов у нотариуса.

Транзакционные издержки для покупателей: нотариальные сборы в размере примерно 0,5 % от покупной цены, налог на передачу права собственности на недвижимость в размере 3 % от оценочной стоимости, а также юридические расходы в размере 1–2 % от покупной цены в зависимости от сложности сделки. Обычно общие затраты на приобретение составляют 4–6 % от покупной цены.

В случае готовой недвижимости весь процесс — от подписания договора бронирования до оформления права собственности — занимает примерно 4–8 недель при условии отсутствия обременений на объект и эффективной работы юридической команды.

В случае покупки недвижимости на стадии строительства схема сделки отличается. Покупатели заключают договор с застройщиком, предусматривающий поэтапную оплату: как правило, 20 % при бронировании, а затем платежи, привязанные к этапам строительства, в течение 2–4 лет. Договоры с застройщиком должны проверяться независимым юристом, особенно в части гарантий завершения строительства, технических требований и положений о штрафных санкциях.

Налогово-правовая база

Налоговая система Черногории для владельцев недвижимости проста и, по меркам большинства европейских стран, выгодна.

Налог на прирост капитала: При продаже недвижимости, находящейся в собственности более двух лет, налог на прирост капитала не взимается. Для инвесторов, ориентированных на среднесрочную и долгосрочную перспективу, это является существенным преимуществом. Двухлетний срок отсчитывается с даты внесения записи в реестр недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость: взимается в размере 0,25–1 % от официальной оценочной стоимости, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. Фактические годовые затраты на содержание недвижимости являются умеренными.

Налог на наследство: Налог на наследство не взимается при передаче имущества между ближайшими родственниками, включая супруга, детей и родителей. С точки зрения планирования наследства это является важным преимуществом.

Собственность через юридическое лицо: Покупатели-нерезиденты могут владеть недвижимостью через черногорскую компанию, что может дать преимущества при возмещении НДС на новостройки и при планировании преемственности. Выбор подходящей структуры зависит от общей налоговой ситуации покупателя и должен определяться с учетом рекомендаций квалифицированного налогового консультанта.

Право на проживание: Приобретение любой недвижимости в Черногории дает покупателю и членам его ближайшей семьи право на временное проживание, независимо от стоимости объекта. Временное проживание продлевается ежегодно. По истечении пяти лет непрерывного временного проживания можно подать заявление на получение постоянного вида на жительство.

Права иностранных граждан на владение недвижимостью: Иностранные граждане обладают точно такими же правами на владение недвижимостью в полной собственности, как и граждане Черногории. Ограничений в отношении типа, площади или местоположения недвижимости, которую могут приобретать иностранные покупатели, не существует, за исключением определенных охраняемых природных территорий и военных зон.

Роскошные апартаменты на побережье Черногории с доступом к пристани для яхт. — Элегантные апартаменты на берегу моря в Черногории с частной пристанью для яхт и живописным видом.

Доходность инвестиций: чего ожидать

Инвестиционная привлекательность Черногории основана на двух факторах доходности: доходности от аренды и приросте стоимости капитала. Оба этих фактора являются надежными в текущих рыночных условиях.

Доходность от аренды: Недвижимость на набережной Тивата, ориентированная на рынок краткосрочной аренды премиум-класса, при профессиональном управлении обеспечивает чистую доходность на уровне 4–7 %. В прибрежных районах с высоким спросом валовая доходность в пиковые летние месяцы может достигать 8–9 %, однако чистая доходность после вычета расходов на управление, техническое обслуживание и периоды простоя оказывается ниже. Инвесторам следует исходить из чистой доходности на уровне 5–6 % в качестве реалистичного базового сценария для объекта недвижимости в Тивате, расположенного в выгодном месте.

Рост стоимости: За последние два года стоимость недвижимости на побережье Черногории выросла на 15–49 % в зависимости от местоположения и начальной цены. Наибольшую доходность по завершении строительства демонстрируют покупатели, приобретавшие объекты на стадии проектирования по ценам до начала продаж в 2022–2023 годах, что обусловлено как ростом рынка, так и первоначальной скидкой при входе в проект.

Преимущества покупки на стадии строительства: Цены на новые объекты в Тивате до начала продаж, как правило, на 15–25 % ниже предполагаемой стоимости объекта после завершения строительства. Застройщики предлагают первым покупателям скидку в обмен на вложение средств на этапе строительства. Для покупателей, готовых подождать 2–4 года, эти преимущества являются реальными и ощутимыми.

Сравнительный контекст на 2025–2026 годы:

Черногория против Дубая: Дубай отличается более высокой ликвидностью и более зрелым рынком, однако с 2021 года цены здесь значительно выросли, и сейчас найти выгодные точки входа стало сложнее. Черногория предлагает возможность позиционирования на ранней стадии цикла при более низких абсолютных затратах на вход, при этом сопоставимая налоговая система и убедительная перспектива сближения с ЕС обеспечивают структурный потенциал роста.
Черногория против Испании: «Коста-дель-Соль» отличается активным рынком аренды и правовой стабильностью в рамках ЕС, однако новые ограничения на краткосрочную аренду в ряде испанских муниципалитетов, более высокие транзакционные издержки и конкурентные цены делают расчет доходности менее привлекательным по сравнению с аналогичными объектами в Черногории при текущих ценах.

Черногория подходит инвесторам с горизонтом инвестирования 5–10 лет, стремящимся к вложениям в проекты на Адриатике по ценам, предшествующим открытию месторождений, при этом убедительная перспектива сближения с ЕС служит основой для оптимистичного прогноза.

Barok Estates International в Черногории

Компания Barok Estates International выступает в качестве официального европейского партнера эксклюзивного проекта по строительству жилья на берегу моря в Тивате (Черногория). Наша задача — предоставить частным клиентам из Европы прямой доступ к ценам на этапе предпродажи, приоритетное право на выбор квартир, а также консультационную поддержку, необходимую для принятия обоснованного решения.

Сотрудничество с Barok Estates International не влечет за собой никаких дополнительных затрат для покупателя. Наши комиссионные оплачивает застройщик. Клиенты получают доступ к объектам, которые не рекламируются широко, консультационную поддержку от команды специалистов, работающих как в Черногории, так и в Испании, Дубае и Омане, а также возможность совершать сделки в рамках европейской сети наших офисов в Мадриде, Марбелье и Лондоне.

Для потенциальных покупателей доступна закрытая презентация по проекту в Тивате. В ней представлены технические характеристики объекта, цены, структура плана оплаты, прогнозируемая доходность, а также наша сравнительная оценка рынка. Чтобы заказать презентацию, посетите страницу нашего проекта в Тивате (Черногория) или свяжитесь с нами напрямую.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории?

Да. Иностранные граждане обладают полными правами собственности на недвижимость в Черногории, аналогичными правам граждан Черногории. Ограничений на количество или вид приобретаемой недвижимости нет, за исключением отдельных охраняемых природных территорий и военных зон. Иностранные покупатели регистрируются в земельном реестре непосредственно в качестве законных владельцев.

Безопасно ли инвестировать в Черногорию?

В Черногории действует правовое государство, ведется активный процесс подготовки к вступлению в ЕС с целью присоединения в 2028–2030 годах, а также на протяжении многих лет обеспечивается стабильность прав собственности для иностранных инвесторов. Правовая база совершенствуется в рамках процесса гармонизации с законодательством ЕС. Как и на любом развивающемся рынке, крайне важно проводить комплексную проверку прав собственности и репутации застройщиков, однако институциональная среда стала значительно более предсказуемой, чем десять лет назад, и продолжает укрепляться.

Каков минимальный бюджет на покупку недвижимости в Черногории?

Цены на квартиры в прибрежных районах начинаются примерно с 200 000 евро за небольшие квартиры в таких городах, как Будва и Герцег-Нови. В Тивате цены на квартиры начального уровня на берегу моря начинаются от 400 000–500 000 евро. Цены на жилье в прибрежном комплексе в Тивате, представленном компанией Barok Estates International, начинаются от 514 500 евро.

Нужно ли мне иметь статус резидента, чтобы купить недвижимость в Черногории?

Нет. Иностранные нерезиденты могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо предварительных требований к проживанию в стране. Само приобретение дает покупателю и членам его ближайшей семьи право на временное проживание, которое продлевается ежегодно и не предусматривает минимального срока пребывания.

Существует ли в Черногории налог на прирост капитала?

При продаже недвижимости, находящейся в собственности более двух лет, налог на прирост капитала не взимается. В случае продажи недвижимости, находящейся в собственности более двух лет, вся выручка от продажи остается в распоряжении продавца без вычета налога на прирост капитала. При продаже в течение двухлетнего периода с полученной прибыли взимается налог в размере 9 %. Двухлетний срок отсчитывается с даты регистрации в земельном реестре на имя покупателя.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Черногории?

В случае готовых объектов недвижимости с чистым правом собственности процесс от подписания предварительного договора до регистрации права собственности обычно занимает 4–8 недель. Основными факторами, влияющими на сроки, являются скорость проведения юридической экспертизы и график работы нотариуса. При покупке недвижимости на стадии строительства сроки иные: этап бронирования и заключения договора проходит быстро, но передача права собственности происходит по завершении строительства, как правило, через 2–4 года после подписания договора.

В каких районах Черногории лучше всего покупать недвижимость?

С точки зрения престижного положения и потенциала роста стоимости недвижимости Тиват и Которский залив представляют собой наиболее привлекательные варианты. Сосредоточение инфраструктуры для суперъяхт, наличие международного аэропорта и ограниченное предложение новых объектов делают Тиват эталонным местом для состоятельных покупателей. Старый город Котора отличается дефицитностью и культурным наследием. Будва подходит инвесторам, стремящимся к более высоким доходам от аренды при меньших начальных затратах. Герцег-Нови — это новый вариант для покупателей, желающих приобрести недвижимость в Которском заливе по более доступной цене.

Могу ли я получить вид на жительство в Черногории, купив недвижимость?

Да. Приобретение любой недвижимости в Черногории дает покупателю и членам его ближайшей семьи право на временное проживание, независимо от стоимости объекта. Временное проживание продлевается ежегодно при условии, что вы остаетесь владельцем недвижимости. По истечении пяти лет непрерывного временного проживания можно подать заявление на получение постоянного вида на жительство. В настоящее время проживание в Черногории не дает права на проживание в странах ЕС, однако эта ситуация может измениться по мере продвижения процесса вступления в ЕС к запланированному сроку 2028–2030 годов.

Запросить частный брифинг

Компания Barok Estates International работает с частными клиентами на условиях конфиденциальности и предоставляет консультационные услуги. Если вы рассматриваете возможность приобретения недвижимости в Черногории в рамках более широкого инвестиционного портфеля или желаете получить прямой доступ к нашему проекту набережной в Тивате, который находится на стадии подготовки к запуску, мы готовы подробно обсудить с вами все детали.

Напишите нам по адресу info@barokestates.com, позвоните по телефону +34 614 100 466 (Мадрид) или +44 20 3920 9352 (Лондон) либо посетите страницу нашего проекта в Тивате (Черногория), чтобы заказать индивидуальную консультацию по доступным объектам, ценам и схемам оплаты.

Порто Монтенегро, Тиват