Тиват, Луштица-Бэй или Будва: в каком месте Черногории стоит покупать недвижимость?

Три рынка. Три типа покупателей. Одно решение.

Побережье Черногории простирается на 293 километра вдоль Адриатического моря, однако рынок недвижимости здесь не является однородным. Тиват, Лустица-Бэй и Будва представляют собой три принципиально разных направления: одно характеризуется инфраструктурой яхтенной пристани и международными транспортными связями, другое — концепцией комплексного курорта, подкрепленной долгосрочными инвестициями, а третье — объемом, доходностью и ликвидностью. Перед вложением средств важно понимать эти различия.

В данном руководстве подробно описаны все рынки, что позволит вам определить, какой из них соответствует вашим целям.

Чтобы получить более полное представление о рынке недвижимости Черногории, посетите наш информационный центр по недвижимости Черногории.

Тиват и Которский залив: роскошный образ жизни в яхтенном клубе

Тиват расположен в самом сердце Которского залива, одной из самых защищённых природных гаваней в Средиземноморском бассейне. В городе находится единственная в мире пристань для суперъяхт, удостоенная платинового рейтинга: это прибрежный комплекс площадью 250 гектаров, располагающий более чем 600 причалами для судов длиной до 250 метров, полноценной инфраструктурой берегового электроснабжения и круглогодичным сезоном, что позволяет поддерживать активное международное сообщество даже зимой.

Аэропорт Тиват расположен в 4 км от пристани для яхт; отсюда выполняются прямые регулярные рейсы из Лондона (Гэтвик), Франкфурта, Вены, Стамбула и Москвы. Это не сезонный курорт: он служит постоянным местом проживания для тех, кому важна не только высокая жизнь, но и удобное транспортное сообщение.

Ценовой диапазон:

• На берегу моря и рядом с пристанью для яхт: от 5 000 до 15 000 евро за кв. м
• В центре города и прилегающих жилых районах: от 2 500 до 5 000 евро за кв. м

Профиль покупателя: состоятельные люди, ориентированные на определенный стиль жизни. Для многих покупателей это не первая покупка недвижимости за рубежом. Расположение рядом с пристанью для яхт привлекает владельцев яхт, пользователей частной авиации, а также покупателей, приобретающих второе жилье, которые заинтересованы в возможности круглогодичного проживания, а не только в летнем отдыхе.

Доходность от аренды: валовая доходность от 5 до 8 процентов в рамках управляемых программ аренды, при этом спрос наблюдается круглый год со стороны экипажей суперъяхт, деловых гостей, посещающих прилегающие к марине объекты, а также туристов, приезжающих в течение всего сезона.

Рост стоимости недвижимости: из трёх рынков Тиват демонстрирует наиболее выраженный рост стоимости. Предложение недвижимости на берегу ограничено географическими особенностями бухты. С 2022 года спрос со стороны покупателей из стран Персидского залива, Великобритании и Северной Европы ускорился. С того года цены на некоторые объекты на берегу выросли на 25–30 процентов. Ожидания вступления в ЕС начинают привлекать внимание институциональных инвесторов. Сочетание жестких ограничений предложения и растущего спроса создает условия для дальнейшего превосходства этого рынка над другими.

Чтобы узнать подробную информацию о ценах и наличии отдельных объектов недвижимости на берегу моря в Тивате, посетите страницу с объектами недвижимости в Тивате.

Lustica Bay: жизнь в комплексном курортном комплексе с долгосрочной перспективой

Lustica Bay — это специально построенный комплексный курортный комплекс, занимающий 10 километров побережья на полуострове Лустица, примерно в 20 километрах от Тивата. Проект реализуется при поддержке компании Aman, что обеспечивает ему как авторитет, так и особый эстетический облик: сдержанную роскошь, застройку с низкой плотностью и особое внимание к гармоничному вписыванию в ландшафт.

Комплекс включает в себя поле для гольфа The Peaks (18-луночное поле, построенное в соответствии с международными стандартами проведения чемпионатов), полноценную пристань для яхт, несколько жилых комплексов под брендами отелей, а также планируемый городской центр. Список планируемых объектов инфраструктуры весьма обширен, однако сроки сдачи некоторых объектов зависят от поэтапного графика строительства.

Ценовой диапазон:

• На территории курорта: от 3 500 до 8 000 евро за кв. м в зависимости от типа объекта и близости к воде

Профиль покупателя: покупатели, стремящиеся к курортному образу жизни и ищущие объект недвижимости с полным управлением и готовый к проживанию. Это предложение подходит тем, кто хочет совершить покупку один раз и передать все остальное на попечение специалистов: управление арендой, техническое обслуживание и услуги консьержа — все это доступно в рамках курорта.

Важный момент: риск концентрации, связанный с зависимостью от одного застройщика, является реальным. На ваш инвестиционный опыт, ликвидность при перепродаже и доходность от аренды влияют финансовое состояние и стратегические решения одного застройщика. Такая ситуация не является редкостью в сфере строительства комплексных курортных объектов по всему миру, однако она существенно отличается от общей рыночной динамики в Тивате или Будве. Покупателям следует тщательно анализировать послужной список застройщика и его финансовую структуру.

Планы по созданию инфраструктуры, в частности по строительству поля для гольфа и объектов под брендом Aman, создают убедительную концепцию долгосрочной ценности. Тем, кто готов принять поэтапный график сдачи объектов и модель развития с участием одного застройщика в обмен на полностью управляемый комплекс для комфортного проживания, проект Lustica Bay покажется весьма привлекательным.

Будва: коммерческое сердце побережья Черногории

Будва — самый оживлённый с коммерческой точки зрения прибрежный город Черногории. Он может похвастаться более богатой туристической историей, чем Тиват, более развитой гостиничной и туристической инфраструктурой, а также значительно более активным рынком вторичного жилья. Старый город — средневековое укреплённое поселение на небольшом полуострове — является одним из самых фотографируемых мест на Адриатике.

Ценовой диапазон:

• Высококачественная недвижимость на побережье: от 2 500 до 6 000 евро за кв. м
• Квартиры массового спроса в районах второго ряда: от 1 500 до 2 500 евро за кв. м

Профиль покупателя: инвесторы, ориентированные на доходность, а также те, кто располагает небольшим стартовым капиталом и ставит во главу угла доступ к рынку Черногории на начальном этапе. Летний сезон аренды в Будве является самым активным на побережье: с июня по сентябрь заполняемость качественных объектов недвижимости стабильно достигает 85–90 процентов. Инфраструктура краткосрочной аренды хорошо развита: здесь работают проверенные управляющие компании и представлены соответствующие онлайн-платформы.

Важный момент: рынок здесь более насыщен. Строительство новых объектов не подвергалось таким строгим ограничениям, как в Тивате, и предложение более гибко реагировало на спрос. Это означает, что рост стоимости недвижимости был более умеренным, а конкуренция на вторичном рынке — более острой, чем на рынках прибрежной недвижимости, где действуют ограничения. Будва привлекательна с точки зрения доходности. Однако она не столь эффективна с точки зрения роста стоимости недвижимости, что является отличительной чертой Тивата.

Сравнение «бок о бок»

Какое место подходит именно вам?

Схема принятия решений становится понятной, как только цели становятся ясными:

Если для вас на первом месте стоит качество жизни: Тиват. Сочетание круглогодичного международного транспортного сообщения, пристани для суперъяхт и самой высокой концентрации сопоставимых иностранных резидентов делает Тиват предпочтительным местом проживания для состоятельных покупателей. Потенциал роста стоимости недвижимости здесь также является самым высоким из всех трех городов.

Если вам важен комплексный подход к управлению курортом: Lustica Bay. Интегрированная структура курорта устраняет сложности в управлении. Вы покупаете, сдаете в аренду через программу и получаете доход. Минусом является зависимость от одного застройщика и несколько более длительный срок до полной реализации концепции инфраструктуры.

Если приоритетными факторами являются доходность и начальная цена: Будва. Самый ликвидный рынок на побережье, наиболее доступные ценовые диапазоны и наилучшие показатели по краткосрочной аренде. Подходит инвесторам, которые формируют портфель активов в Черногории, ориентируясь в первую очередь на доходность и планируя более короткий срок владения.

Большинство искушенных покупателей, сотрудничающих с Barok Estates International, отдают предпочтение Тивату благодаря сочетанию высокого качества жизни, потенциала роста стоимости недвижимости и перспектив вступления страны в ЕС. Ознакомьтесь с нашим подробным руководством по покупке недвижимости в Тивате, чтобы получить полную информацию о процессе приобретения.

Часто задаваемые вопросы

Порто Монтенегро, Тиват

Доступные резиденции

Премиум-партнер

Порто Монтенегро, Тиват

Aeris Residences в Synchro Yards

Просмотреть резиденции

Премиум-партнер

Порто Монтенегро, Тиват

Versa Residences

Просмотреть резиденции

Премиум-партнер

Порто Монтенегро, Тиват

Vero Резиденции

Просмотреть резиденции

От 390 000 евро

Тиват, Черногория

Резиденции на берегу моря в Порто Монтенегро

Просмотреть резиденции

Премиум-партнер в Европе: Barok Estates International