Eines der wettbewerbsfähigsten Steuermodelle Europas für Immobilieninvestoren
Das montenegrinische Steuerrecht für Immobilieninvestoren zählt zu den übersichtlichsten und wettbewerbsfähigsten in Europa. Die Grunderwerbssteuer ist niedrig, die jährlichen Haltekosten sind minimal, die Kapitalertragsteuer entfällt nach zwei Jahren Eigentumsdauer, und die Besteuerung von Mieteinnahmen ist so gestaltet, dass Transparenz belohnt wird. Ein Verständnis dieser Rahmenbedingungen vor dem Kauf kann erhebliche Auswirkungen darauf haben, wie Sie Ihren Erwerb strukturieren und wie Sie die Immobilie halten.
Dieser Leitfaden behandelt alle wesentlichen Steuern, die für internationale Käufer beim Erwerb von Wohnimmobilien in Montenegro anfallen, und enthält durchgehend konkrete Zahlen und Beispiele.
Für einen umfassenderen Überblick über die Investitionsmöglichkeiten besuchen Sie bitte unseren Immobilien-Hub für Montenegro.
Grunderwerbsteuer (RETT)
Montenegro erhebt bei Transaktionen mit Wiederverkaufsimmobilien eine Grunderwerbsteuer (RETT) in Höhe von 3 Prozent des Kaufpreises. Dies gehört zu den niedrigsten Grunderwerbssteuersätzen in Europa, ist vergleichbar mit Portugal und liegt unter den Sätzen, die in Frankreich (5,09 bis 5,80 Prozent), Spanien (6 bis 11 Prozent, je nach Region) und Italien (9 Prozent für den Erwerb von Nicht-Hauptwohnsitzen) gelten.
Ausnahme bei Neubauten: Beim Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger fallen 21 Prozent Mehrwertsteuer an, die im vom Bauträger angegebenen Preis enthalten sind. Auf Transaktionen mit Neubauten wird keine RETT erhoben. Für Käufer von Neubauten ist die Mehrwertsteuer faktisch in der Preisstruktur enthalten: Der angegebene Preis ist der Preis, den Sie zahlen, und es wird keine zusätzliche RETT erhoben.
Wer zahlt: RETT geht zu Lasten des Käufers.
Fälligkeit: Die RETT muss an die Steuerbehörde entrichtet werden, bevor die Immobilie im Kataster (Grundbuch) eingetragen werden kann. Ohne vorherige Begleichung der RETT ist eine Eintragung nicht möglich. Planen Sie diese Zahlung im Zeitplan für die Abwicklung ein: Die Steuerbehörde stellt in der Regel innerhalb von 2 bis 4 Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags einen Steuerbescheid aus, und die Zahlung ist innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Bescheids fällig.
Jährliche Grundsteuer
Die jährliche Grundsteuer in Montenegro wird von jeder Gemeinde festgelegt und beträgt zwischen 0,25 Prozent und 1 Prozent des Schätzwertes der Immobilie. Der Schätzwert wird von der Gemeinde festgelegt und liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert, insbesondere bei Immobilien in hochwertigen Küstengebieten, wo die Schätzwerte nicht mit der Wertsteigerung am Markt Schritt gehalten haben.
Praxisbeispiel:
- Marktwert: 500.000 EUR für eine Wohnung am Meer in Tivat
- Typischer Schätzwert: 180.000 bis 220.000 Euro
- Jährliche Steuer von 0,5 Prozent: 900 bis 1.100 Euro
- Jährliche Steuer von maximal 1 Prozent: 1.800 bis 2.200 Euro
Der Kontrast zu vergleichbaren europäischen Märkten ist auffällig. In Frankreich würde die Grundsteuer (taxe foncière) für eine 500.000-Euro-Wohnung an der Côte d’Azur in der Regel 3.000 bis 5.000 Euro pro Jahr betragen. In Spanien läge die IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) für eine vergleichbare Immobilie in einem ähnlichen Bereich oder darüber. Die jährlichen Haltekosten in Montenegro sind strukturell niedriger als in fast allen vergleichbaren Ländern im Mittelmeerraum.
Die jährliche Grundsteuer wird von der örtlichen Gemeinde erhoben und ist jährlich fällig, in der Regel bis zum 30. November für das laufende Jahr.
Kapitalertragsteuer
Dies ist die Bestimmung, durch die sich Montenegro für mittelfristige Investoren am deutlichsten von konkurrierenden europäischen Rechtsordnungen unterscheidet:
Nach zwei Jahren Besitz fällt keine Kapitalertragsteuer an.
Bei Veräußerungen innerhalb der ersten zwei Jahre gilt ein Pauschalsatz von 9 Prozent auf den Nettogewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und abzugsfähiger Anschaffungs- und Modernisierungskosten). Dieser Satz ist nach europäischen Maßstäben niedrig, doch die zweijährige Befreiung ist das entscheidende Merkmal.
Zum Vergleich:
- Vereinigtes Königreich: Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien in Höhe von 24 Prozent (Steuerpflichtige mit höherem Steuersatz)
- Frankreich: Insgesamt 36,2 Prozent (einschließlich Sozialabgaben) auf Kapitalerträge, mit einer schrittweisen Senkung über 22 Jahre bis zur vollständigen Befreiung
- Spanien: 26 Prozent auf Gewinne über 200.000 Euro
- Montenegro: 0 Prozent nach 2 Jahren
Für Anleger, die beabsichtigen, eine Immobilie mittelfristig zu halten, ist die zweijährige Haltefrist leicht einzuhalten. Käufer, die heute im Vorverkauf erwerben und den Kauf in 18 bis 24 Monaten abschließen, werden in der Regel die zweijährige Haltefrist überschreiten, bevor sie einen Verkauf in Betracht ziehen, was bedeutet, dass etwaige Veräußerungsgewinne vollständig steuerfrei sind.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Das montenegrinische Steuerrecht für Mieteinnahmen unterscheidet zwischen kurzfristigen touristischen Vermietungen und langfristigen Wohnungsvermietungen:
Kurzzeitvermietungen (für Touristen):
- Pauschalsatz von 15 Prozent auf die Bruttomieteinnahmen
- Von der Pauschalbasis dürfen keine Abzüge vorgenommen werden
- Einfach zu berechnen und zu überweisen
- Vor Beginn der Vermietung muss man sich bei der Steuerbehörde und der Tourismusbehörde registrieren lassen
Langzeitmieten (Wohnimmobilien):
- Möglichkeit, auf das Nettoeinkommen nach zulässigen Abzügen besteuert zu werden
- Zu den abzugsfähigen Posten zählen: Hypothekenzinsen, Abschreibungen auf Immobilien, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungskosten
- Der effektive Steuersatz auf den Gewinn nach Abzug der Aufwendungen kann deutlich unter dem Pauschalsatz von 15 Prozent liegen
Kommunale Kurtaxe: Bei kurzfristigen Ferienvermietungen muss von den Gästen eine kommunale Kurtaxe erhoben und an die Gemeinde abgeführt werden. Der Standardsatz beträgt 1,00 EUR pro Nacht und Gast in der Hochsaison (Juni bis September) und 0,50 EUR pro Nacht und Gast in der Nebensaison. Diese Steuer ist eine Durchlaufsteuer: Sie wird vom Gast erhoben und vom Eigentümer abgeführt; sie stellt keine Kosten für den Eigentümer der Immobilie dar.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Das montenegrinische Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht für Immobilien ist unkompliziert und deutlich weniger streng als in den meisten westeuropäischen Ländern:
- Direkte Familienangehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern): Keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer
- Sonstige Verwandte (Geschwister, Enkelkinder): 3 Prozent des Schätzwertes der Immobilie
- Nichtverwandte: 5 Prozent des Schätzwertes
Der Schätzwert liegt, wie oben erwähnt, in der Regel unter dem Marktwert, wodurch sich die tatsächliche Steuerlast weiter verringert. Für Käufer, die eine generationsübergreifende Übertragung an direkte Familienangehörige planen, sieht Montenegro keinerlei Steuerpflicht vor.
Unternehmensbeteiligungen: Lohnt sich eine entsprechende Strukturierung?
Manche internationale Käufer entscheiden sich dafür, Immobilien in Montenegro über eine montenegrinische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o., vergleichbar mit einer britischen Ltd oder einer spanischen S.L.) zu halten.
Mögliche Vorteile:
- Mehrwertsteuerrückerstattung: Mehrwertsteuerpflichtige Unternehmen können die bei Neubaukäufen entrichtete Mehrwertsteuer in Höhe von 21 Prozent möglicherweise zurückfordern, sofern sie eine gewerbliche Nutzung (Vermietung) nachweisen können
- Nachfolgeplanung: Eine Unternehmensbeteiligung kann die Übertragung im Todesfall vereinfachen und Erbschaftsverfahren vermeiden
- Strukturen mit mehreren Eigentümern: Einfachere Gestaltung von Miteigentum mit getrennten Anteilen
Zu beachten:
- Jährliche Buchführungspflichten: Montenegrinische Unternehmen müssen Jahresabschlüsse und Steuererklärungen einreichen, was in der Regel mit lokalen Buchhaltungskosten in Höhe von 500 bis 1.500 Euro pro Jahr verbunden ist
- Unternehmensverwaltung: Anmeldung, Verlängerung und administrative Verpflichtungen verursachen Reibungsverluste
- Mieteinnahmen werden zum Körperschaftsteuersatz (9 Prozent pauschale Körperschaftsteuer in Montenegro, einer der niedrigsten in Europa) und nicht zum Einkommensteuersatz für natürliche Personen besteuert
Die Möglichkeit der Mehrwertsteuerrückerstattung ist das wirtschaftlich überzeugendste Argument für eine Unternehmensbeteiligung, erfordert jedoch eine sorgfältige Strukturierung und lokale Steuerberatung. Wir empfehlen, vor der Entscheidung über die Beteiligungsstruktur unabhängigen Rechts- und Steuerrat einzuholen. Barok Estates International kann Käufer im Rahmen des privaten Beratungsprozesses mit qualifizierten lokalen Beratern in Kontakt bringen.
Übersicht über die Gesamtanschaffungskosten
| Kostenposition | Gebrauchtimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 100% | 100 % (inkl. 21 % MwSt.) |
| Grunderwerbsteuer (RETT) | 3% | Keine |
| Notargebühren | 423 bis 1.210 Euro | 423 bis 1.210 Euro |
| Anwaltskosten | 1 bis 2 % des Kaufpreises | 1 bis 2 % des Kaufpreises |
| Übersetzung von Dokumenten | 50 bis 200 Euro | 50 bis 200 Euro |
| Eintragung im Kataster | 18 bis 25 Euro | 18 bis 25 Euro |
| Gesamtzusatzkosten | Etwa 4 bis 5 % | Etwa 1 bis 2 % |
Eine umfassende Anleitung zum Kaufprozess einschließlich der rechtlichen Due-Diligence-Schritte finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Tivat, Montenegro.
Häufig gestellte Fragen
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Barok Estates International kann im Rahmen des privaten Beratungsprozesses qualifizierte Käufer mit unabhängigen lokalen Steuer- und Rechtsberatern zusammenbringen. Wir bieten vor dem offiziellen Verkaufsstart Zugang zu ausgewählten Immobilienangeboten am Wasser in Tivat, ohne dass dem Käufer zusätzliche Kosten entstehen.
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