Warum sich besonders vermögende Käufer in den Jahren 2025–2026 für Montenegro entscheiden

Ultra-high-net-worth buyers are choosing Montenegro in 2025 and 2026 because it combines EU accession momentum, undervalued coastal assets, and a favourable tax environment found nowhere else in Europe. (see the Montenegro Statistical Office (MONSTAT))

Die strukturellen Aussichten für Montenegro verbessern sich, statt sich zu verschlechtern

In den letzten 24 Monaten ist Montenegro auf die Auswahllisten von Käufern geraten, die ihre Suche zuvor auf Monaco, die Côte d’Azur, Sardinien und die Algarve beschränkt hatten. Die Gründe, warum sie sich hier umsehen, sind struktureller Natur und nicht sentimentaler Art. Eine Kombination aus makroökonomischer Neupositionierung, steuerlicher Effizienz, bedeutender Preisarbitrage im Vergleich zu höherklassigen Reisezielen an der Adria sowie einem EU-Beitrittsprozess, der auf eine Bestätigung zwischen 2028 und 2030 zusteuert, hat Bedingungen geschaffen, die für UHNW-Käufer zunehmend schwer zu ignorieren sind.

In dieser Analyse wird dargelegt, warum das Zusammenspiel dieser Faktoren dazu geführt hat, dass Montenegro für die Immobilieninvestitionen in Europa in den Jahren 2025 bis 2026 ernsthaft in Betracht gezogen wird.

Einen vollständigen Überblick über Investitionsmöglichkeiten in Montenegro finden Sie auf unserer Immobilien-Plattform für Montenegro.

Kapitalerhalt in einer sich wandelnden Welt

Die Gespräche mit UHNW-Käufern in den Jahren 2025 bis 2026 werden von einem Thema dominiert: dem Konzentrationsrisiko. Familien, deren beträchtliches Vermögen sich auf eine einzige Rechtsordnung, eine einzige Anlageklasse oder eine einzige Währung konzentriert, streben aktiv nach Diversifizierung. Europäische Immobilien, insbesondere in stabilen, EU-orientierten Rechtsordnungen, profitieren nachhaltig von dieser Umschichtung.

Bemerkenswert ist die besondere Stellung Montenegros innerhalb dieses Trends:

Geopolitische Neutralität: Montenegro ist NATO-Mitglied und EU-Beitrittskandidat, liegt jedoch außerhalb der Zonen aktiver geopolitischer Spannungen, die die Risikowahrnehmung in Bezug auf osteuropäische Vermögenswerte verändert haben. Das Land ist eindeutig europäisch und westlich orientiert, ohne die erhöhten Risikoprämien der Frontstaaten.

Rechtsstaatliche Stabilität: Montenegro verfügt über ein funktionierendes Rechtssystem, klare Eigentumsregelungen, die ausländischen Staatsangehörigen uneingeschränkten Grundbesitz ermöglichen, sowie ein sich verbesserndes institutionelles Umfeld, das durch die Anforderungen für den EU-Beitritt vorangetrieben wird. Diese Merkmale machen das Land zu einem glaubwürdigen Standort für langfristige Vermögensanlagen, was für Nicht-Beitrittskandidaten auf dem Balkan nicht gilt.

Diversifizierung der Anlageklassen: Immobilien an der Adria, insbesondere erstklassige Objekte in Wasserlage, verhalten sich anders als Vermögenswerte an den Finanzmärkten. Sie werden nicht an den Bildschirmen gehandelt. Sie sind nicht von den Liquiditätskrisen betroffen, die Aktien und Anleihen in Phasen der Risikoscheu treffen. Im Gegensatz zu Papierwerten behalten sie ihren Wert auch in Zeiten von Belastungen des Finanzsystems. Für Familien, die eine echte Diversifizierung ihrer Anlageklassen anstreben, ist physische Immobilien in einem stabilen europäischen Rechtsraum eine sinnvolle Anlage.

Positionierung im Golf-Kooperationsrat (GCC) und im Nahen Osten: Insbesondere Käufer aus dem GCC-Raum haben ihre Aktivitäten in Montenegro in den Jahren 2025 bis 2026 verstärkt. Die regionale Instabilität nach den Ereignissen im Jahr 2025 hat die Suche nach sicheren europäischen Anlagewerten beschleunigt. Montenegro vereint alles, was diese Käufer suchen: europäische Rechtsrahmen, auf Euro lautende Vermögenswerte, keine Vermögenssteuer, keine Kapitalertragssteuer nach zwei Jahren, islamisch-finanzfreundliche Eigentumsstrukturen sowie ein Halal-konformes gastronomisches und soziales Umfeld, das angenehmer ist als in vielen südeuropäischen Reisezielen.

Steuerliche Argumente für Montenegro

Steuereffizienz ist in Montenegro ein echter und wesentlicher Vorteil, kein Marketingversprechen:

Kapitalertragsteuer: Nach zwei Jahren Eigentumsdauer fällt keine Kapitalertragsteuer an. Der Kontrast zu konkurrierenden europäischen Ländern ist eklatant:

• Vereinigtes Königreich: 24 Prozent auf Gewinne aus Wohnimmobilien (Steuerpflichtige mit höherem Steuersatz, 2026)
• Frankreich: Effektiver Steuersatz von insgesamt 36,2 Prozent (einschließlich Sozialabgaben), gestaffelt über 22 Jahre
• Spanien: 26 Prozent auf Gewinne über 200.000 Euro
• Italien: 26-prozentiger Pauschalsatz auf Gewinne aus Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz dienen
• Montenegro: 0 Prozent nach zwei Jahren im Besitz

Jährliche Unterhaltskosten: Die jährliche Grundsteuer in Montenegro beträgt 0,25 bis 1 Prozent des Schätzwertes (der in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt). Für ein Penthouse im Wert von 3 Millionen Euro direkt am Yachthafen in Tivat würde die jährliche Grundsteuer in der Regel zwischen 3.000 und 8.000 Euro betragen. Der Vergleich mit Monaco ist hier nicht relevant (in Monaco gibt es keine Grundsteuer), aber für eine vergleichbare Villa an der Côte d’Azur in Frankreich würde eine jährliche Grundsteuer (taxe foncière) von 8.000 bis 25.000 Euro oder mehr anfallen.

Keine Vermögenssteuer: Montenegro erhebt keine jährliche Vermögenssteuer. Frankreich hat seine Vermögenssteuer ISF im Jahr 2018 abgeschafft (und durch die IFI auf Immobilienvermögen ersetzt), und mehrere andere europäische Länder erheben jährliche Vermögenssteuern, die die Haltekosten für hochwertige Immobilien erheblich erhöhen können.

Zugang zur Aufenthaltsgenehmigung: Jeder Immobilienkauf berechtigt den Käufer, eine befristete Aufenthaltsgenehmigung für Montenegro zu beantragen, die jährlich verlängert werden kann. Dies ist nicht an ein formelles Staatsbürgerschafts-Investitionsprogramm gebunden und erfordert keine Mindestinvestitionssummen. Die Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro erleichtert Nicht-EU-Bürgern zudem auf informeller Basis das Reisen im Schengen-Raum (der EU-Beitritt wird dies formalisieren).

Preis: Nach wie vor attraktive Arbitrage gegenüber der darüber liegenden Mittelmeer-Klasse

Der Preisunterschied zwischen Montenegro und vergleichbaren Reisezielen am Mittelmeer, die einen ähnlichen Lebensstil bieten, ist trotz zwei Jahren starken Wachstums nach wie vor beträchtlich:

Was man für 3 Millionen Euro an der Uferpromenade der Bucht von Kotor in Tivat bekommt:

• Ein Penthouse-Apartment direkt am Yachthafen mit einer Wohnfläche von 200 bis 250 m², einer privaten Terrasse, direktem Blick aufs Wasser und Zugang zum weltweit einzigen mit Platin ausgezeichneten Superyacht-Yachthafen
• Pre-Launch-Preise sind über Barok Estates International erhältlich

Was man für 3 Millionen Euro an vergleichbaren Standorten an der Adria und am Mittelmeer bekommt:

• Monaco: ein Studio oder eine kleine Zweizimmerwohnung (50.000 bis 70.000 Euro pro Quadratmeter in Top-Lagen)
• Cannes (Croisette-Viertel): eine 1- bis 2-Zimmer-Wohnung ohne Zugang zum Yachthafen
• Porto Cervo, Sardinien: eine Villa mittlerer Ausstattung etwas abseits der Uferpromenade
• Hvar oder Dubrovnik, Kroatien: eine vergleichbare Wohnung am Wasser, jedoch mit geringerer Ausstattung und ohne die Yachthafen-Infrastruktur von Tivat

Die Lebensqualität in Tivat – der Yachthafen, die Esskultur, die natürliche Umgebung der Bucht, die Freizeitaktivitäten im Freien und die Anbindung über den Flughafen – ist in den meisten Bereichen durchaus vergleichbar mit oder sogar besser als die der Alternativen. Der Preis liegt bei vergleichbaren Objekten um 40 bis 60 Prozent niedriger.

Diese Lücke wird sich verringern. Sie wird sich mit dem Näherrücken des EU-Beitritts weiter verringern und sich nicht wieder vergrößern. Käufer, die darauf warten, dass die Konvergenzprämie vollständig im Preis berücksichtigt ist, bevor sie handeln, verpassen per definitionem den Wert.

Der adriatische Lebensstil: Was die Bucht von Kotor zu bieten hat

Das Lebensgefühl, das die Bucht von Kotor vermittelt, ist nicht in erster Linie ein Marketingkonzept. Es beruht auf objektiven Merkmalen:

• Die Altstadt von Kotor, die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört: 23 Kilometer von Tivat entfernt, 20 Minuten mit dem Auto oder 15 Minuten mit dem Wassertaxi. Eine der am besten erhaltenen mittelalterlichen venezianischen Festungsstädte an der Adria, mit einer für ihre Größe ungewöhnlich gut ausgebauten Infrastruktur in den Bereichen Gastronomie, Kultur und Freizeit.
• Der weltweit einzige mit Platin ausgezeichnete Superyacht-Yachthafen: über 600 Liegeplätze, Platz für Schiffe bis zu 250 Metern Länge, ganzjähriger Betrieb. Die gesellschaftliche und berufliche Gemeinschaft rund um den Yachthafen zählt zu den internationalsten an der Adria.
• Klima: Tivat profitiert von einem geschützteren Klima als die offene Adriaküste. Die Sommertemperaturen werden durch die geografische Lage der Bucht gemildert. Die Nebensaison (April bis Juni und September bis November) bietet hervorragende Bedingungen.
• Geografische Lage: Von Tivat aus ist alles erreichbar, was die Adria zu bieten hat. Dubrovnik ist 45 Autominuten entfernt. Kotor ist 20 Minuten entfernt. Das Nachtleben von Budva ist 30 Minuten entfernt. Das Skigebiet Kolašin liegt 90 Minuten landeinwärts. Eine solche Dichte an hochwertigen Ausflugszielen, die von einem einzigen Standort aus erreichbar sind, ist ungewöhnlich.

Auf unserer ausführlichen Seite zum Bauprojekt in Tivat finden Sie alle Einzelheiten zu Wohn- und Lebensqualität sowie zu den Eigentumsbedingungen direkt am Wasser.

Der EU-Beitrittsbonus: Kaufen, bevor er im Kurs eingepreist ist

Der EU-Beitritt Montenegros ist der stärkste mittelfristige Werttreiber auf dem Immobilienmarkt. Er wird zudem am häufigsten unterschätzt, da sich die volle Auswirkung eines Beitritts auf die Immobilienwerte in der Geschichte bisher nur wenige Male gezeigt hat.

Die kroatische Fallstudie lässt sich am ehesten auf die aktuelle Situation übertragen. Käufer, die zwischen 2008 und 2011, als der Beitritt noch ungewiss war und die Weltfinanzkrise die Stimmung dämpfte, Immobilien an der dalmatinischen Küste erwarben, erzielten in dem Jahrzehnt rund um den Beitritt eine Wertsteigerung von 40 bis 60 Prozent. Diejenigen, die bis zur Bestätigung im Jahr 2013 warteten, kauften in einem Markt, in dem der Aufschlag bereits weitgehend verdaut war.

Montenegro befindet sich dort, wo Kroatien zwischen 2008 und 2010 stand: formell zum Beitritt verpflichtet, technisch gesehen das am weitesten fortgeschrittene der westlichen Balkan-Beitrittskandidaten, aber nach wie vor mit einem erheblichen Abschlag gegenüber vergleichbaren EU-Märkten bewertet. In dem Zeitraum von drei bis fünf Jahren vor dem Beitritt beginnt institutionelles Kapital, die EU-Prämie in die Bewertungen einzubeziehen. Dieser Zeitraum hat nun begonnen.

Warum Barok Estates International für Montenegro?

Barok Estates International fungiert als Premium-Partner in Europa für ein exklusives Bauprojekt am Wasser in Tivat. Diese Positionierung bietet Käufern, die mit uns zusammenarbeiten, besondere Vorteile:

• Zugang vor dem offiziellen Verkaufsstart: Wir bieten qualifizierten Käufern Zugang zu Objekten, bevor diese auf den freien Markt kommen – und zwar zu Vorverkaufspreisen. Hier beginnt der eingebettete Gewinn.
• Vorzugspreise: Dank unserer Partnerschaft profitieren Sie von Preis- und Sortimentsvorteilen, die über andere Vertriebskanäle nicht verfügbar sind.
• Keine zusätzlichen Kosten für den Käufer: Unsere Provision wird vom Bauträger übernommen. Käufer, die mit Barok Estates International zusammenarbeiten, zahlen denselben Preis wie beim Direktkauf, erhalten aber zusätzlich umfassende Beratung.
• Europäische Beratungsstruktur: Mit Niederlassungen in Madrid, Marbella und London bieten wir europäischen Käufern ein vertrautes Beratungsumfeld. Wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses – von der ersten Anfrage über die Reservierung, die Finanzierung und die rechtliche Due Diligence bis hin zum Abschluss der Transaktion.
• Vertrauliches Beratungsgespräch: Alle wesentlichen Gespräche über das Projekt, die Preisgestaltung und die Investitionsargumente finden vertraulich nach Terminvereinbarung statt. Wir veröffentlichen weder vollständige Preisangaben noch Grundrisse im Internet.

Eine umfassende Kaufberatung zu rechtlichen Abläufen, Fristen und der Sorgfaltspflicht finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Tivat.

Häufig gestellte Fragen

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