Südeuropa übertrifft beim Wirtschaftswachstum den EU-Durchschnitt und sorgt damit für eine anhaltende Nachfrage nach Premium-Immobilien. Das Transaktionsvolumen erreichte im Jahr 2025 35 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 24 % gegenüber dem Vorjahr und einem neuen Allzeithoch entspricht. Diese Dynamik setzt sich bis ins Jahr 2026 fort, gestützt durch strukturelle Faktoren wie die Unabhängigkeit bei erneuerbaren Energien, die Widerstandsfähigkeit des Tourismus, günstige logistische Rahmenbedingungen und eine sich weiterentwickelnde Landschaft institutioneller Investitionen.
Für sehr vermögende Käufer und strategische Investoren bedeutet die Region einen Wandel von einer „Satellitenallokation“ hin zu einem „Kernengagement in Europa“.
Die Wirtschaftsstiftung: Wachstum, wo es darauf ankommt
Spanien, Portugal und Griechenland verzeichnen ein Wachstum, mit dem die größten Volkswirtschaften Europas nicht mithalten können. Oxford Economics prognostiziert für 2026 ein BIP-Wachstum von 2,4 % für Spanien, 2,1 % für Portugal und 1,8 % für Griechenland, verglichen mit nur 1,0 % im Durchschnitt der EU-27.
Was bedeutet das für den Immobilienmarkt? Die Nachfrage der Nutzer folgt dem BIP-Wachstum. Wenn Unternehmen expandieren, mieten sie Flächen an. Wenn das Verbrauchervertrauen steigt, florieren das Gastgewerbe und der Einzelhandel. Wenn die Sparquote steigt, zieht die Nachfrage nach Wohnraum an. In Südeuropa wirken alle drei Faktoren zu seinen Gunsten.
Barok Estates International vermittelt seit fünf Jahren Kunden in diesen Märkten. Wir haben beobachtet, wie sich die Sichtweise von einem „Erholungsszenario“ hin zu einer „strategischen Kernallokation“ gewandelt hat, und das Jahr 2026 markiert den Wendepunkt, an dem dieser Wandel auch für institutionelle Anleger offensichtlich wird.
Warum das Transaktionsvolumen entscheidend ist: 35 Milliarden Euro sprechen für sich
Das Transaktionsvolumen von 35 Milliarden Euro in Spanien, Italien, Portugal und Griechenland im Jahr 2025 war kein vorübergehender Anstieg, sondern eine Bestätigung. Ein Anstieg um 24 % gegenüber 2024 deutet darauf hin, dass Kapital mit Überzeugung und nicht aus Spekulationsgründen nach Südeuropa fließt.
Hier ist der entscheidende Punkt: Märkte mit hohem Transaktionsvolumen sorgen für Preisstabilität. Wenn das Transaktionsvolumen hoch und Kapital reichlich vorhanden ist, spiegeln die Immobilienpreise eine echte Nachfrage wider – und nicht Verzweiflung oder Not. Aus diesem Grund rät Barok seinen Kunden, im Jahr 2026 zu kaufen: Der Markt ist groß genug, um umfangreiche Käufe aufzufangen, ohne dass sich die Preise zu Ihren Ungunsten entwickeln, und dennoch befindet er sich noch früh genug im Zyklus, sodass Sie kaufen können, bevor die nächste Welle institutionellen Kapitals eintrifft.
Für sehr vermögende Käufer aus den Märkten der Golfstaaten, Großbritanniens und der USA ist dieser Zeitpunkt strategisch günstig. Sie lassen sich nicht von der Herdenmentalität mitreißen, sondern investieren ihr einen Schritt voraus.
Die baulichen Vorteile: Was sich jetzt geändert hat
In früheren Konjunkturzyklen profitierte Südeuropa vom Tourismus und von Ferienwohnungen. 2026 ist das anders. Der Immobilienboom ruht nun auf vier strukturellen Säulen:
1. Energieunabhängigkeit und Kostentransparenz
Der zunehmende Anteil erneuerbarer Energien in Spanien, Portugal und Griechenland verändert die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Immobilienbereich. Eine höhere inländische Kapazität an erneuerbaren Energien bedeutet eine geringere Anfälligkeit gegenüber Schocks durch Energieimporte und besser kalkulierbare Betriebskosten für Mieter aus den Bereichen Gastgewerbe, Logistik und Büro.
Für Investoren bedeutet dies stabilere Renditen und ein geringeres Refinanzierungsrisiko. Für Nutzer bedeutet dies niedrigere Nutzungskosten und eine bessere Planbarkeit der Geschäftsabläufe, was insbesondere für energieintensive Branchen wie das verarbeitende Gewerbe, Rechenzentren und die Lebensmittelproduktion von entscheidender Bedeutung ist.
2. Ein breiteres Spektrum an institutionellen Anlageprodukten
Der Immobilienmarkt in Südeuropa hat sich über die traditionellen Bereiche Büro- und Einzelhandelsimmobilien hinaus weiterentwickelt. Der „Wohnungssektor“ – Pflegeheime, Seniorenwohnungen, Studentenwohnheime und Wellness-Anlagen – ist mittlerweile liquide und zieht gezielte Investitionen von europäischen Pensionsfonds und Family Offices an.
Diese Expansion bedeutet für institutionelle Anleger ein größeres Transaktionsvolumen, eine bessere Preisbildung, eine geringere Abhängigkeit von touristischen Konjunkturzyklen sowie defensive Anlageklassen, die langfristiges Kapital anziehen.
3. Die Widerstandsfähigkeit der Tourismusbranche als dauerhafter Rückenwind
Spanien verzeichnete im Jahr 2025 über 92 Millionen internationale Besucher. Portugal ist auf dem besten Weg, die 30-Millionen-Marke zu überschreiten. Griechenland bricht weiterhin Rekorde. Das ist keine kurzfristige Schwankung, sondern eine strukturelle Nachfrage seitens der aufstrebenden Mittelschicht, die Reiseziele im Mittelmeerraum für sich entdeckt.
Für Immobilieninvestoren bedeutet die Widerstandsfähigkeit des Tourismussektors eine anhaltende Nachfrage im Gastgewerbe, hohe Wohnimmobilienpreise in Top-Lagen sowie einen Bedarf an Arbeitskräften in branchennahen Bereichen.
4. Der Anteil des E-Commerce ist nach wie vor geringer als in den Kernmärkten
Der Einzelhandel in Südeuropa ist weniger stark vom E-Commerce betroffen als in Nordeuropa oder den USA, da aufgrund der geringeren Bevölkerungsdichte und des höheren Tourismusaufkommens der stationäre Handel nach wie vor maßgeblich zur Umsatzgenerierung beiträgt. Dadurch behalten Einzelhandelsimmobilien ihren Wert, und Vermieter befinden sich in einer stärkeren Verhandlungsposition.
Die Anlagestrategie: Vom Satelliten zu einem strategischen Titel
Als Barok Estates vor fünf Jahren in Südeuropa Fuß fasste, betrachteten institutionelle Anleger die Region als „Satellitenallokation“, also als kleines Instrument zur Portfoliodiversifizierung, das in der Regel 2 bis 5 % des Kapitals ausmachte. Aufgrund der politischen Unruhen in den Golfstaaten, der Unsicherheit im Zusammenhang mit dem Brexit und der Geldpolitik der US-Notenbank blieben die Allokationen in Europa konservativ.
Im Jahr 2026 ändert sich dies. Die Region stellt auf „strategische Engagements“ um, was bedeutet, dass 8 bis 12 % des Qualitätskapitals in diese Anlagen fließen. Diese Umstellung hat drei Konsequenzen: eine Kapitalbeschleunigung (mehr Geld jagt denselben Vermögenswerten hinterher), eine Marktreifung (die Zeitpläne für Transaktionen verkürzen sich) und einen schwindenden First-Mover-Vorteil.
Das richtige Timing ist entscheidend. Investoren, die jetzt (im 2. Quartal 2026) investieren, profitieren von der strukturellen Nachfrage, bevor die volle Welle institutionellen Kapitals einsetzt. Investoren, die bis zum 4. Quartal 2026 warten, müssen mit strengeren Preisbedingungen und längeren Transaktionsfristen rechnen.
Wo Barok Chancen sieht: Spanien, Montenegro, Portugal
Spanien: Der Wachstumsmotor
Die BIP-Prognose von 2,4 % für Spanien zeigt, dass Europas drittgrößte Volkswirtschaft an Dynamik gewinnt. Die Büromärkte in Madrid und Barcelona erholen sich. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien an der Küste bleibt stark. Der Logistiksektor im Raum Madrid-Valencia-Barcelona zieht europaweit tätige Unternehmen an.
Barok-Positionierung: Premium-Wohnimmobilien an der Costa del Sol und in Benahavis; ausgewählte Büro- und Logistikimmobilien in den Vororten von Madrid; Gastgewerbeimmobilien in Barcelona und in Küstenorten.
Montenegro: Das EU-Beitrittsszenario
Montenegro steht zwei Jahre vor dem EU-Beitritt. Dies schafft ein enges Zeitfenster für die Preisgestaltung vor dem Beitritt. Nach dem Beitritt steigen die Immobilienwerte in der Regel innerhalb von zwölf Monaten um 15 bis 25 %, da die Region für europäische Investoren unter harmonisierten Vorschriften zugänglich wird.
Porto Montenegro in Tivat ist die Anlage von institutioneller Qualität, die diesen Übergang überbrückt: Sie wurde bereits nach internationalen Standards errichtet, wird professionell verwaltet und ist so positioniert, dass sie die Nachfrage von Investoren sowohl vor als auch nach dem Beitritt abdeckt.
Barok-Positionierung: Hochwertige Wohnanlagen direkt am Wasser in Tivat und in der Bucht von Kotor; private Yachthäfen und Infrastruktur für Superyachten; Lifestyle-Annehmlichkeiten.
Portugal: Der demografische Faktor
Das BIP-Wachstum Portugals von 2,1 % wird durch die alternde Bevölkerung in Europa gestützt. In den Bereichen Seniorenwohnungen, Seniorenwohnanlagen und Langzeitpflegeeinrichtungen sind Kapitalzuflüsse zu verzeichnen. Die Wohnimmobilienmärkte in Lissabon und Porto sind im Vergleich zu Westeuropa nach wie vor erschwinglich.
Baroks Positionierung: Seniorenwohnanlagen und Wellness-Resorts; Umnutzung historischer Gebäude im Zentrum von Lissabon und Porto; Wohnanlagen direkt am Strand an der Algarve.
Was sich nicht ändert: Die Auswahlkriterien von Barok
Starke strukturelle Rückenwindfaktoren bedeuten nicht, dass jede Transaktion erfolgreich ist. Barok wendet strenge Maßstäbe an: Standortprämie (Mikromärkte mit begrenztem Angebot), institutionelle Qualität (europäische Standards), Nachfragenachfrage (realwirtschaftliche Treiber) und regulatorische Klarheit (stabile Eigentumsrechte).
Eine Immobilie in einer spanischen Sekundärstadt kann dennoch eine schlechte Investition sein, wenn ihr diese Merkmale fehlen. Eine Premium-Immobilie in einem Primärmarkt mit institutioneller Nachfrage ist eine bessere Gelegenheit, selbst wenn das makroökonomische Wachstum „nur“ 2,4 % beträgt.
Unsere Aufgabe ist es, zwischen strukturellen Aufwindfaktoren und spekulativen Blasen zu unterscheiden. Wir positionieren unsere Kunden dort, wo Fundamentaldaten und Markt timing zusammenkommen.
Die Risikofaktoren: Was sich ändern könnte
Die Aussichten für Südeuropa für 2026 sind vielversprechend, aber nicht sicher. Zu beachten sind: geopolitische Unsicherheiten (könnten das Vertrauen der Investoren aus den Golfstaaten beeinträchtigen), die Stabilität der Zinssätze (Zinssprünge führen zu einem Anstieg der Kapitalisierungsraten), die Normalisierung der touristischen Nachfrage (Rezession in den Quellmärkten) sowie regulatorische Änderungen (EU-Umweltstandards).
Keiner davon ist ein Ausschlusskriterium. Es handelt sich um Faktoren, die den Zeitpunkt beeinflussen, nicht aber die grundlegenden Rahmenbedingungen.
Fazit: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt
Die Immobilienmärkte Südeuropas befinden sich an einem Wendepunkt. Die strukturellen Faktoren stehen günstig. Kapital fließt in die Region. Das Transaktionsvolumen hat ein Allzeithoch erreicht. Das BIP-Wachstum liegt über dem EU-Durchschnitt.
Für sehr vermögende Käufer ist das Jahr 2026 der optimale Zeitpunkt: früh genug, um von strukturellen Wertsteigerungen zu profitieren, bevor institutionelle Anleger in großem Umfang auf den Markt drängen, und spät genug, damit der Markt bereits Liquidität und Preiseffizienz aufweist.
Barok Estates hat fünf Jahre damit verbracht, Beziehungen aufzubauen, Teilmärkte zu analysieren und Kunden strategisch zu positionieren. Wir jagen nicht den Renditen des letzten Jahres hinterher, sondern richten uns auf die Chancen aus, die das Jahr 2026 bieten wird.
Die nächsten 12 Monate werden zeigen, wer frühzeitig positioniert war und wer zu spät kommt. Die strukturellen Rahmenbedingungen sind günstig. Das Kapital ist vorhanden. Der richtige Zeitpunkt ist gekommen.
