Onroerendgoedbelasting in Montenegro: een complete gids voor internationale kopers

Een van de meest concurrerende belastingstelsels van Europa voor vastgoedbeleggers

Het belastingstelsel van Montenegro voor vastgoedbeleggers behoort tot de meest overzichtelijke en concurrerende van Europa. De overdrachtsbelasting is laag, de jaarlijkse exploitatiekosten zijn minimaal, de vermogenswinstbelasting vervalt na twee jaar eigendom en de belastingheffing op huurinkomsten is zo opgezet dat transparantie wordt beloond. Als u dit stelsel goed begrijpt voordat u tot aankoop overgaat, kan dit een wezenlijke invloed hebben op de manier waarop u uw aankoop structureert en het onroerend goed in bezit houdt.

Deze gids behandelt alle materiële belastingen die van toepassing zijn op internationale kopers van woningen in Montenegro, met overal concrete cijfers en voorbeelden.

Ga voor meer informatie over beleggingen naar onze vastgoedpagina over Montenegro.

Overdrachtsbelasting op onroerend goed (RETT)

Montenegro heft een overdrachtsbelasting (RETT) van 3 procent van de aankoopprijs op transacties met bestaande woningen. Dit is een van de laagste tarieven voor overdrachtsbelasting in Europa, vergelijkbaar met Portugal en lager dan de tarieven die gelden in Frankrijk (5,09 tot 5,80 procent), Spanje (6 tot 11 procent, afhankelijk van de regio) en Italië (9 procent voor de aankoop van woningen die niet als hoofdverblijfplaats dienen).

Vrijstelling voor nieuwbouwwoningen: Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar geldt een btw-tarief van 21 procent, dat is inbegrepen in de door de projectontwikkelaar opgegeven prijs. Er is geen RETT van toepassing op transacties met betrekking tot nieuwbouwwoningen. Voor kopers van nieuwbouwwoningen wordt de btw in feite in de prijsstructuur verwerkt: de prijs die u ziet, is de prijs die u betaalt, en er wordt geen extra RETT geheven.

Wie betaalt: RETT is voor rekening van de koper.

Wanneer moet deze belasting worden betaald: De RETT moet aan de belastingdienst worden betaald voordat het onroerend goed in het kadaster kan worden ingeschreven. De inschrijving kan niet worden afgerond zonder dat de RETT eerst is voldaan. Houd in het tijdschema voor de afwikkeling rekening met deze betaling: de belastingdienst stelt doorgaans binnen 2 tot 4 weken na de notariële vastlegging van de koopovereenkomst een aanslag op, en de betaling moet binnen 15 dagen na de aanslag worden voldaan.

Jaarlijkse onroerendezaakbelasting

De jaarlijkse onroerendezaakbelasting in Montenegro wordt door elke gemeente vastgesteld en bedraagt tussen 0,25 procent en 1 procent van de taxatiewaarde van het onroerend goed. De taxatiewaarde wordt door de gemeente vastgesteld en ligt doorgaans aanzienlijk onder de marktwaarde, met name voor onroerend goed in hoogwaardige kustgebieden waar de taxatiewaarden geen gelijke tred hebben gehouden met de waardestijging op de markt.

Praktisch voorbeeld:

• Marktwaarde: 500.000 euro voor een appartement aan de kust in Tivat
• Gemiddelde taxatiewaarde: 180.000 tot 220.000 euro
• Jaarlijkse belasting van 0,5 procent: 900 tot 1.100 euro
• Jaarlijkse belasting van maximaal 1 procent: 1.800 tot 2.200 euro

Het contrast met vergelijkbare Europese markten is opvallend. In Frankrijk bedraagt de taxe foncière voor een appartement van 500.000 euro aan de Côte d’Azur doorgaans meer dan 3.000 tot 5.000 euro per jaar. In Spanje ligt de IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) voor een vergelijkbaar pand in een vergelijkbare orde van grootte of hoger. De jaarlijkse bezitskosten in Montenegro zijn structureel lager dan in vrijwel elk vergelijkbaar gebied in het Middellandse Zeegebied.

De jaarlijkse onroerendezaakbelasting wordt geïnd door de gemeente en moet jaarlijks worden betaald, doorgaans uiterlijk op 30 november voor het lopende jaar.

Vermogenswinstbelasting

Dit is de bepaling die Montenegro voor beleggers op middellange termijn het meest onderscheidt van concurrerende Europese rechtsgebieden:

Na twee jaar eigendom is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd.

Voor verkopen binnen de eerste twee jaar geldt een vast tarief van 9 procent over de nettowinst (verkoopprijs minus aankoopprijs en aftrekbare aankoop- en verbeteringskosten). Dit tarief is laag naar Europese maatstaven, maar de vrijstelling van twee jaar is het belangrijkste punt.

Ter vergelijking:

• Verenigd Koninkrijk: vermogenswinstbelasting op woningen van 24 procent (belastingplichtigen in de hoogste schijf)
• Frankrijk: 36,2 procent in totaal (inclusief sociale premies) over de winst, aflopend over een periode van 22 jaar tot volledige vrijstelling
• Spanje: 26 procent op winsten van meer dan 200.000 euro
• Montenegro: 0 procent na 2 jaar

Voor beleggers die van plan zijn een object voor de middellange termijn aan te houden, is de termijn van twee jaar eenvoudig te hanteren. Kopers die vandaag in de voorverkoop kopen en de transactie binnen 18 tot 24 maanden afronden, zullen doorgaans de houdperiode van twee jaar al hebben overschreden voordat ze een verkoop overwegen, wat betekent dat eventuele meerwaarde bij verkoop volledig is vrijgesteld.

Inkomstenbelasting op huurinkomsten

In het Montenegrijnse belastingstelsel voor inkomsten uit verhuur wordt onderscheid gemaakt tussen toeristische kortetermijnverhuur en langetermijnverhuur van woningen:

Korte termijn (toeristische) verhuur:

• Een vast tarief van 15 procent over de bruto-huuropbrengsten
• Er mogen geen aftrekposten worden toegepast op de forfaitaire grondslag
• Eenvoudig te berekenen en over te maken
• U moet zich bij de Belastingdienst en het Directoraat Toerisme registreren voordat u met de verhuur begint

Langetermijnverhuur (van woningen):

• De mogelijkheid om te worden belast over het netto-inkomen na aftrek van de toegestane aftrekposten
• Tot de aftrekbare kosten behoren: hypotheekrente, afschrijvingen op onroerend goed, beheerkosten en onderhoudskosten
• Het effectieve belastingtarief op het nettoresultaat na aftrek kan aanzienlijk lager liggen dan het vaste tarief van 15 procent

Toeristenbelasting: Bij toeristische kortetermijnverhuur moet er toeristenbelasting worden geïnd bij de gasten en worden afgedragen aan de gemeente. Het standaardtarief bedraagt 1,00 EUR per nacht per gast in het hoogseizoen (juni tot september) en 0,50 EUR per nacht per gast in het laagseizoen. Deze belasting is een doorberekening: ze wordt geïnd bij de gast en afgedragen door de eigenaar; ze vormt geen kostenpost voor de eigenaar van de accommodatie.

Successie- en schenkingsrecht

Het Montenegrijnse stelsel voor successie- en schenkingsrechten op onroerend goed is eenvoudig en aanzienlijk minder streng dan in de meeste West-Europese landen:

• Directe familieleden (echtgenoot, kinderen, ouders): geen successierechten of schenkingsrechten
• Overige familieleden (broers en zussen, kleinkinderen): 3 procent van de geschatte waarde van het onroerend goed
• Niet-familieleden: 5 procent van de geschatte waarde

Zoals hierboven vermeld, ligt de taxatiewaarde doorgaans onder de marktwaarde, waardoor de effectieve belastingplicht nog verder daalt. Voor kopers die een generatieoverschrijdende overdracht aan directe familieleden plannen, legt Montenegro helemaal geen belastingplicht op.

Bedrijfseigendom: is het de moeite waard om dit te structureren?

Sommige internationale kopers kiezen ervoor om onroerend goed in Montenegro aan te houden via een Montenegrijnse vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (d.o.o., het equivalent van een Britse Ltd of een Spaanse S.L.).

Mogelijke voordelen:

• BTW-terugvordering: bedrijven die voor de BTW zijn geregistreerd, kunnen mogelijk de 21 procent BTW terugvorderen die zij bij de aankoop van nieuwbouwwoningen hebben betaald, mits zij kunnen aantonen dat deze voor commerciële doeleinden (verhuur) worden gebruikt
• Opvolgingsplanning: bedrijfseigendom kan de overdracht bij overlijden vereenvoudigen en zo erfrechtprocedures voorkomen
• Constructies met meerdere eigenaren: eenvoudiger om gezamenlijk eigendom met gescheiden belangen te regelen

Overwegingen:

• Jaarlijkse boekhoudkundige verplichtingen: Montenegrijnse bedrijven moeten jaarrekeningen en belastingaangiften indienen, wat doorgaans tussen de 500 en 1.500 euro per jaar aan lokale accountantskosten met zich meebrengt
• Bedrijfsadministratie: registratie, verlenging en administratieve verplichtingen zorgen voor extra rompslomp
• Inkomsten uit verhuur worden belast tegen het vennootschapsbelastingtarief (een vast tarief van 9 procent in Montenegro, een van de laagste in Europa) in plaats van tegen het tarief voor inkomstenbelasting

De btw-terugvordering is het commercieel gezien sterkste argument voor eigendom door een vennootschap, maar vereist een zorgvuldige structurering en lokaal fiscaal advies. Wij raden aan om onafhankelijk juridisch en fiscaal advies in te winnen alvorens een besluit te nemen over de eigendomsstructuur. Barok Estates International kan kopers via het besloten briefingproces in contact brengen met gekwalificeerde lokale adviseurs.

Overzicht totale aanschafkosten

Voor een volledig overzicht van het aankoopproces, inclusief de stappen voor juridisch onderzoek, raadpleeg je onze gids voor het kopen van onroerend goed in Tivat, Montenegro.

Veelgestelde vragen

Porto Montenegro, Tivat

Beschikbare woningen

Premiumpartner

Porto Montenegro, Tivat

Aeris Residences bij Synchro Yards

Bekijk woningen

Premiumpartner

Porto Montenegro, Tivat

Versa Residences

Bekijk woningen

Premiumpartner

Porto Montenegro, Tivat

Vero Residences

Bekijk woningen

Vanaf 390.000 euro

Tivat, Montenegro

Woningen aan het water in Porto Montenegro

Bekijk woningen

Premium Europese partner: Barok Estates International