Waarom zeer vermogende kopers in 2025-2026 voor Montenegro kiezen

Ultra-high-net-worth buyers are choosing Montenegro in 2025 and 2026 because it combines EU accession momentum, undervalued coastal assets, and a favourable tax environment found nowhere else in Europe. (see the Montenegro Statistical Office (MONSTAT))

De economische argumenten voor Montenegro worden sterker, niet zwakker

De afgelopen 24 maanden is Montenegro op de shortlists verschenen van kopers die hun zoektocht voorheen beperkten tot Monaco, de Côte d’Azur, Sardinië en de Algarve. De redenen waarom zij hier op zoek zijn, zijn structureel van aard, niet sentimenteel. Een combinatie van macro-economische herpositionering, fiscale efficiëntie, aanzienlijke prijsverschillen ten opzichte van duurdere bestemmingen aan de Adriatische Zee, en een traject naar toetreding tot de EU dat op koers ligt voor een bevestiging tussen 2028 en 2030, heeft omstandigheden gecreëerd die kopers met een zeer hoog vermogen steeds moeilijker kunnen negeren.

In deze analyse wordt uiteengezet waarom de combinatie van deze factoren ervoor heeft gezorgd dat Montenegro een serieuze optie is geworden voor de toewijzing van vastgoed in Europa in de periode 2025-2026.

Ga voor een volledig overzicht van investeringsmogelijkheden in Montenegro naar onze vastgoedpagina over Montenegro.

Kapitaalbehoud in een veranderende wereld

Het gesprek met UHNW-kopers in de periode 2025-2026 wordt gedomineerd door één thema: concentratierisico. Families met een aanzienlijk vermogen dat geconcentreerd is in één rechtsgebied, één activaklasse of één valuta, zijn actief bezig met diversificatie. Europees vastgoed, met name in stabiele, aan de EU gelieerde rechtsgebieden, profiteert consequent van deze herverdeling.

De specifieke positie van Montenegro binnen deze trend is opvallend:

Geopolitieke neutraliteit: Montenegro is lid van de NAVO en kandidaat-lidstaat van de EU, maar ligt buiten de gebieden waar actieve geopolitieke spanningen heersen die de risicoperceptie ten aanzien van Oost-Europese activa hebben veranderd. Het land is onmiskenbaar Europees en westers georiënteerd, zonder de verhoogde risicopremie die voor landen in de frontlinie geldt.

Juridische stabiliteit: Montenegro beschikt over een goed functionerend rechtssysteem, een duidelijk kader voor eigendomsrechten dat buitenlanders toestaat onbeperkt onroerend goed in volle eigendom te verwerven, en een institutioneel klimaat dat zich dankzij de toetredingsvereisten van de EU steeds verder verbetert. Deze kenmerken maken het land tot een betrouwbare jurisdictie voor het beheer van vermogen op de lange termijn, in tegenstelling tot de Balkanlanden die geen kandidaat-lidstaat zijn.

Diversificatie van beleggingscategorieën: Vastgoed aan de Adriatische kust, en met name prestigieuze objecten aan het water, gedraagt zich anders dan activa op de financiële markten. Het wordt niet via elektronische platforms verhandeld. Het ondervindt geen last van de liquiditeitscrises die aandelen en obligaties treffen in tijden waarin beleggers hun risico’s willen beperken. Het behoudt zijn waarde tijdens periodes van spanning in het financiële stelsel, op een manier die papieren activa niet kunnen evenaren. Voor families die op zoek zijn naar echte diversificatie van hun beleggingscategorieën, is fysiek vastgoed in een stabiel Europees rechtsgebied een verstandige keuze.

Positie van de GCC en het Midden-Oosten: Met name kopers uit de GCC zijn in de periode 2025-2026 actiever geworden in Montenegro. De regionale instabiliteit na de gebeurtenissen in 2025 heeft de zoektocht naar Europese veilige havenbeleggingen versneld. Montenegro combineert alles wat deze koper zoekt: een Europees rechtskader, in euro's luidende activa, geen vermogensbelasting, geen vermogenswinstbelasting na twee jaar, eigendomsstructuren die geschikt zijn voor islamitisch financieren, en een halal-voedsel- en sociale omgeving die comfortabeler is dan in veel Zuid-Europese bestemmingen.

De fiscale argumenten voor Montenegro

Belastingefficiëntie is in Montenegro een reëel en aanzienlijk voordeel, geen marketingpraatje:

Vermogenswinstbelasting: geen vermogenswinstbelasting na twee jaar eigendom. Het verschil met concurrerende Europese rechtsgebieden is groot:

• Verenigd Koninkrijk: 24 procent over meerwaarden op woningen (belastingplichtigen in de hoogste schijf, 2026)
• Frankrijk: totaal effectief tarief van 36,2 procent (inclusief sociale premies), aflopend over een periode van 22 jaar
• Spanje: 26 procent op winsten van meer dan 200.000 euro
• Italië: forfaitair tarief van 26 procent op de meerwaarde van onroerend goed dat niet als hoofdverblijfplaats dient
• Montenegro: 0 procent na 2 jaar eigendom

Jaarlijkse exploitatiekosten: De jaarlijkse onroerendezaakbelasting in Montenegro bedraagt 0,25 tot 1 procent van de geschatte waarde (die doorgaans ruim onder de marktwaarde ligt). Voor een penthouse van 3 miljoen euro aan de jachthaven in Tivat bedraagt de jaarlijkse onroerendgoedbelasting doorgaans 3.000 tot 8.000 euro. Het equivalent in Monaco is niet relevant (er is geen onroerendgoedbelasting in Monaco), maar voor een vergelijkbare villa aan de Côte d’Azur in Frankrijk zou de taxe foncière jaarlijks 8.000 tot 25.000 euro of meer bedragen.

Geen vermogensbelasting: Montenegro heft geen jaarlijkse vermogensbelasting. Frankrijk heeft zijn ISF-vermogensbelasting in 2018 afgeschaft (en vervangen door de IFI op onroerend goed), en verschillende andere Europese landen heffen jaarlijkse vermogensbelastingen die de kosten van het bezit van hoogwaardig onroerend goed aanzienlijk kunnen verhogen.

Toegang tot een verblijfsvergunning: Bij aankoop van onroerend goed kan de koper een tijdelijke verblijfsvergunning voor Montenegro aanvragen, die jaarlijks kan worden verlengd. Dit is niet gekoppeld aan een officieel investeringsprogramma voor staatsburgerschap en er gelden geen minimale investeringsdrempels. Een verblijfsvergunning in Montenegro maakt het voor niet-EU-burgers bovendien mogelijk om op informele basis door het Schengengebied te reizen (toetreding tot de EU zal dit officieel regelen).

Prijs: nog steeds een interessante arbitragemogelijkheid ten opzichte van het hogere segment in het Middellandse Zeegebied

Het prijsverschil tussen Montenegro en vergelijkbare bestemmingen in het Middellandse Zeegebied blijft aanzienlijk, ondanks twee jaar van sterke groei:

Wat je voor 3 miljoen euro kunt kopen aan de waterkant van de Baai van Kotor in Tivat:

• Een penthouse aan de jachthaven met een woonoppervlakte van 200 tot 250 m², een eigen terras, direct uitzicht op het water en toegang tot ’s werelds enige superjachtjachthaven met platina-certificering
• Prijzen vóór de lancering zijn verkrijgbaar via Barok Estates International

Wat je voor 3 miljoen euro kunt krijgen op vergelijkbare locaties aan de Adriatische Zee en de Middellandse Zee:

• Monaco: een studio of een klein appartement met één slaapkamer (50.000 tot 70.000 euro per m² in de beste wijken)
• Cannes (wijk Croisette): een appartement met 1 of 2 slaapkamers zonder toegang tot de jachthaven
• Porto Cervo, Sardinië: een villa van gemiddelde kwaliteit aan de waterkant
• Hvar of Dubrovnik, Kroatië: een vergelijkbaar appartement aan het water, maar met een lagere uitrusting en zonder de jachthaveninfrastructuur van Tivat

De levenskwaliteit in Tivat, de jachthaven, de eetcultuur, de natuurlijke omgeving van de baai, de buitenactiviteiten en de bereikbaarheid via de luchthaven zijn in de meeste opzichten echt vergelijkbaar met of zelfs beter dan die van deze alternatieven. De prijs ligt op vergelijkbare basis 40 tot 60 procent lager.

Die kloof zal kleiner worden. Naarmate de toetreding tot de EU dichterbij komt, zal die kloof nog verder afnemen en niet meer groter worden. Kopers die willen dat de convergentiepremie volledig in de prijs is verwerkt voordat ze tot aankoop overgaan, lopen per definitie waarde mis.

De Adriatische levensstijl: wat de baai van Kotor te bieden heeft

Het levensstijlconcept van de Baai van Kotor is niet in de eerste plaats een marketingconcept. Het is gebaseerd op objectieve kenmerken:

• De oude binnenstad van Kotor, die op de UNESCO-werelderfgoedlijst staat: 23 kilometer van Tivat, 20 minuten over de weg of 15 minuten met de watertaxi. Een van de best bewaarde middeleeuwse Venetiaanse vestingsteden aan de Adriatische Zee, met een aanbod aan restaurants, culturele voorzieningen en sociale voorzieningen dat in geen verhouding staat tot de omvang van de stad.
• De enige superjachtmarina ter wereld met een platina-certificering: meer dan 600 ligplaatsen, geschikt voor schepen tot 250 meter, het hele jaar door geopend. De sociale en professionele gemeenschap rondom de marina behoort tot de meest authentiek internationale aan de Adriatische Zee.
• Klimaat: Tivat geniet van een beschermder klimaat dan de open Adriatische kust. De zomertemperaturen worden getemperd door de ligging van de baai. Het tussenseizoen (april tot juni en september tot november) biedt uitstekende omstandigheden.
• Compacte ligging: vanuit Tivat ligt alles wat de Adriatische Zee te bieden heeft binnen handbereik. Dubrovnik ligt op 45 minuten rijden. Kotor ligt op 20 minuten. Het nachtleven van Budva ligt op 30 minuten. Het skigebied Kolašin ligt 90 minuten landinwaarts. Het is vrij uitzonderlijk dat er vanuit één enkele uitvalsbasis zoveel hoogwaardige bestemmingen bereikbaar zijn.

Bekijk onze uitgebreide pagina over het project in Tivat voor meer informatie over wonen en lifestyle aan het water.

De EU-toetredingspremie: kopen voordat deze in de koers is verwerkt

De toetreding van Montenegro tot de EU is de belangrijkste factor die de vastgoedwaarden op middellange termijn stimuleert. Het is ook de factor die het vaakst wordt onderschat, omdat het volledige effect van toetreding op vastgoedwaarden zich in de geschiedenis slechts een paar keer heeft voorgedaan.

De Kroatische casestudy is het meest direct toepasbaar. Kopers die tussen 2008 en 2011 kustvastgoed in Dalmatië kochten – toen de toetreding nog onzeker leek en de wereldwijde financiële crisis het sentiment drukte – profiteerden in het decennium rond de toetreding van een waardestijging van 40 tot 60 procent. Degenen die in 2013 op bevestiging wachtten, kochten in een markt waarin de premie grotendeels al was verdampt.

Montenegro bevindt zich nu in dezelfde situatie als Kroatië tussen 2008 en 2010: het land heeft zich formeel verbonden tot toetreding, is technisch gezien het verst gevorderde kandidaat-land van de Westelijke Balkan en wordt nog steeds tegen een aanzienlijke korting ten opzichte van vergelijkbare EU-markten gewaardeerd. In de periode van drie tot vijf jaar voorafgaand aan de toetreding begint het institutionele kapitaal de EU-premie in de koersen te verwerken. Die periode is nu aangebroken.

Waarom Barok Estates International voor Montenegro?

Barok Estates International treedt op als Premium European Partner voor een exclusief project aan het water in Tivat. Deze rol biedt kopers die met ons samenwerken specifieke voordelen:

• Toegang vóór de officiële lancering: Wij bieden gekwalificeerde kopers toegang tot woningen voordat deze op de open markt worden aangeboden, tegen prijzen die gelden vóór de officiële lancering. Hier begint het ingebouwde rendement.
• Voorkeursprijzen: Dankzij onze samenwerking kunnen wij u voordelen bieden op het gebied van prijzen en productkeuze die via andere kanalen niet beschikbaar zijn.
• Geen extra kosten voor de koper: onze vergoeding wordt betaald door de projectontwikkelaar. Kopers die met Barok Estates International werken, betalen dezelfde prijs als wanneer ze rechtstreeks zouden kopen, maar krijgen daarbij volledige adviesondersteuning.
• Europese adviesstructuur: onze kantoren in Madrid, Marbella en Londen bieden Europese kopers een vertrouwde adviesomgeving. Wij kunnen u bijstaan tijdens het gehele proces, van de eerste aanvraag tot de reservering, financiering, juridische due diligence en de afronding van de transactie.
• Vertrouwelijke informatieverstrekking: Alle inhoudelijke gesprekken over de ontwikkeling, de prijsstelling en de investeringsargumenten vinden vertrouwelijk plaats op afspraak. We publiceren geen volledige prijslijsten of plattegronden online.

Raadpleeg onze gids voor het kopen van onroerend goed in Tivat voor een volledig overzicht van de juridische procedure, de termijnen en het due diligence-onderzoek.

Veelgestelde vragen

Barok Estates International provides expert guidance for buyers and investors seeking premium real estate. Explore our current portfolio or contact our team to learn more.