Zuid-Europa presteert beter dan het EU-gemiddelde op het gebied van economische groei, wat zorgt voor een aanhoudende vraag naar hoogwaardig vastgoed. Het transactievolume bedroeg in 2025 35 miljard euro, een stijging van 24% ten opzichte van het voorgaande jaar en een recordhoogte. Dit momentum zet zich voort in 2026, ondersteund door structurele gunstige factoren: onafhankelijkheid op het gebied van hernieuwbare energie, veerkracht van het toerisme, gunstige logistieke ontwikkelingen en een volwassen wordend landschap voor institutionele beleggingen.
Voor zeer vermogende kopers en strategische investeerders betekent de regio een verschuiving van een „satellietpositie“ naar een „kernpositie in Europa“.
The Economic Foundation: Groei waar het ertoe doet
Spanje, Portugal en Griekenland laten een groei zien die de grootste economieën van Europa niet kunnen evenaren. Oxford Economics voorspelt voor 2026 een bbp-groei van 2,4% voor Spanje, 2,1% voor Portugal en 1,8% voor Griekenland, tegenover slechts 1,0% voor het gemiddelde van de EU-27.
Wat betekent dit voor de vastgoedmarkt? De vraag van gebruikers volgt de groei van het bbp. Wanneer bedrijven uitbreiden, huren ze ruimte. Wanneer het consumentenvertrouwen toeneemt, bloeien de horeca en de detailhandel. Wanneer de spaarquote stijgt, neemt de vraag naar woningen toe. Zuid-Europa profiteert van deze drie factoren.
Barok Estates International begeleidt al vijf jaar klanten op deze markten. We hebben gezien hoe het verhaal is verschoven van ‘inzet op herstel’ naar ‘kernstrategische allocatie’, en 2026 markeert het keerpunt waarop die verschuiving ook voor institutionele beleggers duidelijk wordt.
Waarom transactievolumes ertoe doen: 35 miljard euro spreekt boekdelen
Het transactievolume van 35 miljard euro in Spanje, Italië, Portugal en Griekenland in 2025 was geen tijdelijke piek, maar een bevestiging. Een stijging van 24% ten opzichte van 2024 geeft aan dat kapitaal zich met overtuiging, en niet uit speculatie, naar Zuid-Europa verplaatst.
Dit is het cruciale inzicht: markten met een groot transactievolume zorgen voor prijsstabiliteit. Wanneer er veel transacties plaatsvinden en er kapitaal in overvloed is, weerspiegelen de vastgoedprijzen de werkelijke vraag, en niet uit wanhoop of nood. Daarom adviseert Barok zijn klanten om in 2026 te kopen: de markt is groot genoeg om grote aankopen op te vangen zonder dat de prijzen in uw nadeel gaan bewegen, maar bevindt zich nog vroeg genoeg in de cyclus zodat u kunt kopen voordat de volgende golf van institutioneel kapitaal arriveert.
Voor zeer vermogende kopers uit de GCC, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten is dit een strategisch moment. U gaat niet de strijd aan met de massapsychologie, maar loopt er juist op vooruit.
De structurele voordelen: wat is er nu anders?
In eerdere cycli profiteerde Zuid-Europa van het toerisme en vakantiehuizen. 2026 is anders. De vastgoedboom rust nu op vier structurele pijlers:
1. Energieonafhankelijkheid en inzicht in de kosten
De toename van hernieuwbare energie in Spanje, Portugal en Griekenland zorgt voor een verschuiving in de economische aspecten van vastgoedactiviteiten. Een grotere binnenlandse capaciteit aan hernieuwbare energie betekent minder kwetsbaarheid voor schokken op de energiemarkt en beter voorspelbare exploitatiekosten voor huurders in de horeca, logistiek en kantoren.
Voor beleggers betekent dit stabielere rendementen en een lager herfinancieringsrisico. Voor gebruikers betekent dit lagere exploitatiekosten en een betere voorspelbaarheid van de bedrijfsvoering, wat met name van cruciaal belang is voor energiegevoelige sectoren zoals de productiesector, datacenters en de voedselproductie.
2. Een uitgebreider aanbod aan institutionele beleggingen
De vastgoedmarkt in Zuid-Europa is verder gegroeid dan de traditionele sectoren kantoren en winkels. De ‘woonsector’ – bestaande uit verzorgingstehuizen, seniorenwoningen, studentenhuisvesting en wellnesscentra – is inmiddels liquide en trekt specifiek kapitaal aan van Europese pensioenfondsen en family offices.
Deze uitbreiding betekent meer transacties voor institutionele beleggers, een betere prijsvorming, minder afhankelijkheid van toeristische cycli en defensieve beleggingscategorieën die kapitaal voor de lange termijn aantrekken.
3. Veerkracht in het toerisme als blijvende steun in de rug
Spanje ontving in 2025 meer dan 92 miljoen internationale bezoekers. Portugal ligt op koers om de grens van 30 miljoen te overschrijden. Griekenland blijft records breken. Dit is geen tijdelijke schommeling, maar een structurele vraag van opkomende middenklassen die mediterrane bestemmingen ontdekken.
Voor vastgoedbeleggers betekent veerkracht in het toerisme een aanhoudende vraag naar accommodaties, hogere prijzen voor woningen in de buurt van toplocaties en vraag naar arbeidskrachten in aan de horeca gerelateerde sectoren.
4. De aanwezigheid op het gebied van e-commerce blijft achter bij die van de kernmarkten
De detailhandel in Zuid-Europa ondervindt minder hinder van e-commerce dan die in Noord-Europa of de VS, omdat de lagere bevolkingsdichtheid en het grotere toerisme ervoor zorgen dat fysieke winkels nog steeds de omzet genereren. Hierdoor blijven winkelpanden waardevol en bevinden verhuurders zich in een sterkere onderhandelingspositie.
De beleggingsvisie: van bijrol naar strategische rol
Toen Barok Estates vijf jaar geleden zijn intrede deed in Zuid-Europa, beschouwden institutionele beleggers de regio als een „satellietallocatie“, een kleine diversificatie binnen de portefeuille, die doorgaans 2 tot 5% van het kapitaal uitmaakte. Door de politieke onrust in de GCC-landen, de onzekerheid rond de brexit en het beleid van de Amerikaanse Fed bleven de Europese allocaties conservatief.
In 2026 verandert dit. De regio schakelt over op „strategische blootstelling“, wat inhoudt dat 8-12% van het kwaliteitskapitaal hierin wordt belegd. Deze verschuiving heeft drie gevolgen: een versnelling van de kapitaalstroom (meer geld dat op dezelfde activa wordt gericht), marktvolwassenheid (de doorlooptijd van transacties wordt korter) en een afnemend first-mover-voordeel.
Timing is cruciaal. Beleggers die nu (in het tweede kwartaal van 2026) instappen, profiteren van de structurele vraag voordat de volledige golf van institutioneel kapitaal binnenkomt. Beleggers die wachten tot het vierde kwartaal van 2026, krijgen te maken met strengere prijsvoorwaarden en langere transactietermijnen.
Waar Barok kansen ziet: Spanje, Montenegro, Portugal
Spanje: de groeimotor
Met een verwachte bbp-groei van 2,4% laat de op twee na grootste economie van Europa een duidelijk herstel zien. De kantorenmarkten in Madrid en Barcelona zijn aan het herstellen. De vraag naar woningen aan de kust blijft groot. De logistieke sector in de regio Madrid-Valencia-Barcelona trekt Europese spelers aan.
Barok-positionering: luxe woningen aan de Costa del Sol en in Benahavis; exclusieve kantoor- en logistieke panden in de buitenwijken van Madrid; horeca in Barcelona en kustplaatsen.
Montenegro: Het EU-toetredingsspel
Montenegro staat op twee jaar afstand van het EU-lidmaatschap. Dit zorgt voor een beperkte periode waarin vastgoed nog tegen pre-toetredingsprijzen kan worden gekocht. Na de toetreding stijgen de vastgoedwaarden doorgaans met 15 tot 25% binnen twaalf maanden, aangezien de regio dan onder geharmoniseerde regelgeving toegankelijk wordt voor Europese investeerders.
Porto Montenegro in Tivat is het vastgoedobject van institutionele kwaliteit dat deze overgang overbrugt: het is reeds gebouwd volgens internationale normen, wordt professioneel beheerd en is zo gepositioneerd dat het inspeelt op de vraag van investeerders, zowel vóór als na de toetreding.
Barok-positionering: luxe woningen aan het water in Tivat en de baai van Kotor; privéjachthavens en infrastructuur voor superjachten; lifestylevoorzieningen.
Portugal: De demografische ontwikkeling
De bbp-groei van 2,1% in Portugal wordt ondersteund door de vergrijzing in Europa. Er stroomt kapitaal naar seniorenwoningen, bejaardentehuizen en instellingen voor langdurige zorg. De woningmarkten in Lissabon en Porto blijven betaalbaar in vergelijking met West-Europa.
Barok-projecten: seniorenwoningen en wellnesscentra; renovatie van historische panden in het centrum van Lissabon en Porto; woonprojecten aan het strand in de Algarve.
Wat niet verandert: de selectiecriteria van Barok
Het feit dat de structurele omstandigheden gunstig zijn, betekent niet dat elke transactie een succes wordt. Barok hanteert strenge criteria: locatievoordeel (micromarkten met een beperkt aanbod), institutionele kwaliteit (Europese normen), vraag van gebruikers (reële economische drijfveren) en duidelijkheid op het gebied van regelgeving (stabiele eigendomsrechten).
Een woning in een kleinere Spaanse stad kan nog steeds een slechte investering zijn als deze kenmerken ontbreken. Een luxe woning in een primaire markt met institutionele vraag biedt betere kansen, zelfs als de macro-economische groei ‘slechts’ 2,4% bedraagt.
Het is onze taak om onderscheid te maken tussen structurele gunstige ontwikkelingen en speculatieve zeepbellen. We positioneren onze klanten op momenten waarop de fundamentele factoren en de timing op elkaar aansluiten.
De risicofactoren: wat er zou kunnen veranderen
De vooruitzichten voor Zuid-Europa voor 2026 zijn gunstig, maar niet zeker. Let op: geopolitieke onrust (kan het vertrouwen van investeerders uit de GCC aantasten), de stabiliteit van de rente (rentepieken zorgen voor hogere kapitalisatiepercentages), de normalisering van de toeristische vraag (recessie in de bronmarkten) en wijzigingen in de regelgeving (milieunormen van de EU).
Geen van deze punten is een dealbreaker. Het zijn factoren die de timing beïnvloeden, niet de fundamentele aspecten.
Conclusie: Het moment is nu aangebroken
De vastgoedmarkten in Zuid-Europa bevinden zich op een keerpunt. De structurele factoren zijn gunstig. Kapitaal stroomt naar de regio. Het transactievolume bereikt recordhoogtes. De bbp-groei ligt boven het EU-gemiddelde.
Voor zeer vermogende kopers is 2026 het ideale moment: vroeg genoeg om te profiteren van structurele waardestijgingen voordat het institutionele geld op grote schaal zijn intrede doet, en laat genoeg zodat de markt blijk geeft van liquiditeit en prijsefficiëntie.
Barok Estates heeft vijf jaar lang gewerkt aan het opbouwen van relaties, het doorgronden van micromarkten en het positioneren van klanten. We jagen niet op de rendementen van vorig jaar, maar richten ons op de kansen die 2026 te bieden heeft.
De komende 12 maanden zullen uitwijzen wie er vroeg bij was en wie er te laat komt. De structurele gunstige omstandigheden zijn aanwezig. Het kapitaal is aanwezig. De timing is perfect.
Doe mee aan de discussie