Karadağ Emlak Vergileri: Yabancı Alıcılar İçin Kapsamlı Bir Rehber

Gayrimenkul yatırımcıları için Avrupa’nın en rekabetçi vergi sistemlerinden biri

Karadağ’ın gayrimenkul yatırımcılarına yönelik vergi sistemi, Avrupa’nın en sade ve rekabetçi sistemlerinden biridir. Devir vergisi düşüktür, yıllık mülkiyet masrafları asgari düzeydedir, sermaye kazancı vergisi mülkiyetin ikinci yılından sonra ortadan kalkar ve kira geliri vergilendirmesi şeffaflığı teşvik edecek şekilde düzenlenmiştir. Satın almadan önce bu sistemi anlamak, satın alma işleminizi nasıl yapılandıracağınız ve varlığı nasıl elinizde tutacağınız konusunda önemli bir etki yaratabilir.

Bu kılavuz, Karadağ’da konut satın alan uluslararası alıcılara uygulanan tüm önemli vergileri ele almakta olup, metin boyunca somut rakamlar ve örnekler içermektedir.

Daha kapsamlı bir yatırım bilgisi için Karadağ emlak merkezimizi ziyaret edin.

Gayrimenkul Devir Vergisi (RETT)

Karadağ, ikinci el gayrimenkul alım satım işlemlerinde satın alma bedelinin yüzde 3'ü oranında Gayrimenkul Devir Vergisi (RETT) uygulamaktadır. Bu oran, Avrupa'daki en düşük devir vergisi oranları arasında yer almakta olup, Portekiz'deki oranlarla karşılaştırılabilir ve Fransa'da (yüzde 5,09 ila 5,80), İspanya'da (bölgeye göre yüzde 6 ila 11) ve İtalya'da (ikincil konut alımları için yüzde 9) uygulanan oranların altındadır.

Yeni inşaat muafiyeti: Bir inşaat firmasından yeni inşa edilmiş gayrimenkul satın alımlarında yüzde 21 oranında KDV uygulanır ve bu tutar, inşaat firmasının belirlediği fiyata dahildir. Yeni inşaat işlemlerinde RETT uygulanmaz. Yeni inşaat projelerinden alım yapan alıcılar için KDV, fiyat yapısına dahil edilmiştir: Gördüğünüz liste fiyatı, ödeyeceğiniz fiyattır ve ek RETT tahsil edilmez.

Masrafları kim karşılar: RETT, alıcının sorumluluğundadır.

Ödeme zamanı: RETT vergisi, gayrimenkulün tapu siciline kaydedilebilmesi için vergi dairesine ödenmelidir. RETT vergisi ödenmeden kayıt işlemi tamamlanamaz. Bu ödemeyi işlem takviminize dahil edin: Vergi dairesi genellikle satış sözleşmesinin noter tasdiki tarihinden itibaren 2 ila 4 hafta içinde vergi tahakkuk belgesi düzenler ve ödeme, tahakkuk tarihinden itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır.

Yıllık Emlak Vergisi

Karadağ’da yıllık emlak vergisi her belediye tarafından belirlenir ve gayrimenkulün vergi matrahının yüzde 0,25 ile yüzde 1’i arasında bir oran üzerinden uygulanır. Vergi matrahı belediye tarafından belirlenir ve genellikle piyasa değerinin oldukça altında kalır; bu durum, özellikle vergi matrahlarının piyasa değerindeki artışa ayak uyduramadığı yüksek değerli kıyı bölgelerindeki gayrimenkuller için geçerlidir.

Uygulamalı örnek:

• Piyasa değeri: 500.000 avro – Tivat'ta deniz kenarında bir daire
• Ortalama piyasa değeri: 180.000 avro ile 220.000 avro arası
• Yıllık vergi oranı %0,5: 900 avro ile 1.100 avro arası
• Yıllık vergi en fazla yüzde 1: 1.800 avro ile 2.200 avro arası

Benzer Avrupa pazarlarıyla arasındaki fark çarpıcıdır. Fransa'da, Côte d’Azur'da 500.000 avroluk bir daire için emlak vergisi (taxe foncière) genellikle yıllık 3.000 ila 5.000 avroyu aşmaktadır. İspanya'da, benzer bir mülk için IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) benzer bir aralıkta veya daha yüksek olacaktır. Karadağ'ın yıllık mülkiyet maliyeti, yapısal olarak neredeyse tüm benzer Akdeniz ülkelerinden daha düşüktür.

Yıllık emlak vergisi yerel belediye tarafından tahsil edilir ve genellikle o yıl için 30 Kasım tarihine kadar ödenmesi gerekir.

Sermaye Kazancı Vergisi

Bu hüküm, orta vadeli yatırımcılar açısından Karadağ'ı rakip Avrupa ülkelerinden en belirgin şekilde ayıran unsurdur:

Mülkiyet süresinin 2 yılını doldurduktan sonra sermaye kazancı vergisi uygulanmaz.

İlk iki yıl içindeki satışlarda, net kâr (satış fiyatı eksi satın alma fiyatı ve kabul edilebilir edinim ve iyileştirme maliyetleri) üzerinden yüzde 9’ luk sabit bir oran uygulanır. Bu oran Avrupa standartlarına göre düşük olmakla birlikte, asıl dikkat çeken husus iki yıllık muafiyettir.

Karşılaştırma amacıyla:

• Birleşik Krallık: Konut mülkleri üzerindeki sermaye kazancı vergisi yüzde 24’tür (yüksek vergi dilimindeki mükellefler)
• Fransa: Kazançlar üzerinden toplam %36,2 (sosyal yükümlülükler dahil); tam muafiyet için 22 yıl boyunca kademeli olarak azalan oran
• İspanya: 200.000 avroyu aşan kazançlar üzerinden yüzde 26
• Karadağ: 2 yıl sonra yüzde 0

Orta vadede bir varlığı elinde tutmayı planlayan yatırımcılar için, iki yıllık süre sınırını yönetmek oldukça kolaydır. Bugün satın alıp 18 ila 24 ay içinde işlemlerini tamamlayacak olan ön satış alıcıları, genellikle satış yapmayı düşünmeden önce iki yıllık elde tutma süresini aşmış olurlar; bu da, elden çıkarma sırasında elde edilecek sermaye kazancının tamamen vergiden muaf olacağı anlamına gelir.

Kira Geliri Vergisi

Karadağ’ın kira geliri vergisi düzenlemesi, kısa süreli turistik kiralamalar ile uzun süreli konut kiralamaları arasında ayrım yapmaktadır:

Kısa süreli (turistik) kiralamalar:

• Brüt kira gelirleri üzerinden yüzde 15 sabit oran
• Sabit tutar esasına göre herhangi bir kesinti yapılamaz
• Hesaplanması ve ödenmesi kolay
• Kiralama faaliyetlerine başlamadan önce Vergi İdaresi ve Turizm Müdürlüğü'ne kayıt yaptırmak zorunludur

Uzun vadeli (konut) kiralamalar:

• İzin verilen kesintiler düşüldükten sonra net gelir üzerinden vergilendirilme seçeneği
• İndirimlere şunlar dahildir: konut kredisi faizi, gayrimenkul amortismanı, yönetim ücretleri, bakım masrafları
• İndirimler sonrası net gelir üzerindeki efektif vergi oranı, yüzde 15’lik sabit oranın oldukça altında olabilir

Belediye turizm vergisi: Kısa süreli turistik kiralamalarda, konuklardan belediye turizm vergisi tahsil edilmeli ve belediyeye ödenmelidir. Standart oran, yüksek sezonda (Haziran-Eylül) konuk başına gecelik 1,00 EUR ve düşük sezonda konuk başına gecelik 0,50 EUR'dur. Bu vergi bir geçiş vergisidir: konuktan tahsil edilir ve ev sahibi tarafından ödenir; mülk sahibi için bir maliyet oluşturmaz.

Veraset ve Veraset Vergisi

Karadağ’ın gayrimenkuller için miras ve veraset vergisi düzenlemesi oldukça basittir ve çoğu Batı Avrupa ülkesine kıyasla çok daha hafif bir yapıya sahiptir:

• Birinci derece akrabalar (eş, çocuklar, ebeveynler): Veraset vergisi veya bağış vergisi alınmaz
• Diğer akrabalar (kardeşler, torunlar): Mülkün vergi matrahı üzerinden yüzde 3
• Akraba olmayanlar: Değer biçilen değer üzerinden yüzde 5

Yukarıda belirtildiği gibi, vergi matrahı genellikle piyasa değerinin altında olduğundan, fiili vergi yükü daha da azalmaktadır. Doğrudan aile üyelerine nesiller arası devir planlayan alıcılar için Karadağ’da hiçbir vergi yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Şirket Mülkiyeti: Yapılandırmaya Değer mi?

Bazı uluslararası alıcılar, Karadağ'daki gayrimenkullerini bir Karadağ limited şirketi (d.o.o., Birleşik Krallık'taki Ltd veya İspanya'daki S.L. şirketlerine karşılık gelir) aracılığıyla elinde bulundurmayı tercih etmektedir.

Olası avantajlar:

• KDV iadesi: KDV kaydı bulunan şirketler, ticari kullanım (kiralama faaliyeti) olduğunu kanıtlamaları şartıyla, yeni inşaat satın alımlarında ödenen yüzde 21’lik KDV’yi geri alabilirler
• Halefiyet planlaması: Şirket sahipliği, vefat durumunda devri kolaylaştırarak miras işlemlerini ortadan kaldırabilir
• Çok sahipli yapılar: Ayrı menfaatlere sahip ortak mülkiyetin düzenlenmesi daha kolaydır

Dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Yıllık muhasebe yükümlülükleri: Karadağ’daki şirketler, yıllık mali tablolarını ve vergi beyannamelerini sunmak zorundadır; bu işlemler için yerel muhasebe ücretleri genellikle yıllık 500 ila 1.500 avro arasındadır
• Şirket idaresi: Tescil, yenileme ve idari yükümlülükler işleri zorlaştırıyor
• Kira gelirleri, kişisel gelir vergisi oranı yerine kurumlar vergisi oranı üzerinden vergilendirilir (Karadağ’da %9’luk sabit kurumlar vergisi oranı, Avrupa’nın en düşük oranlarından biridir)

KDV iadesi, şirket mülkiyeti lehine en cazip ticari argüman olmakla birlikte, titiz bir yapılandırma ve yerel vergi danışmanlığı gerektirir. Mülkiyet yapısına karar vermeden önce bağımsız hukuk ve vergi danışmanlığı almanızı tavsiye ederiz. Barok Estates International, özel bilgilendirme süreci aracılığıyla alıcıları nitelikli yerel danışmanlarla buluşturabilir.

Toplam Satın Alma Maliyeti Özeti

Yasal durum tespiti adımlarını da içeren satın alma sürecinin ayrıntılı bir açıklaması için , Karadağ'ın Tivat kentinde gayrimenkul satın alma rehberimize göz atın.

Sık Sorulan Sorular

Porto Montenegro, Tivat

Satılık Konutlar

Premium Ortak

Porto Montenegro, Tivat

Synchro Yards'daki Aeris Residences

Konutları Görüntüle

Premium Ortak

Porto Montenegro, Tivat

Versa Konutları

Konutları Görüntüle

Premium Ortak

Porto Montenegro, Tivat

Vero Konutları

Konutları Görüntüle

390.000 avrodan başlayan fiyatlarla

Tivat, Karadağ

Porto Montenegro'daki Waterfront Residences

Konutları Görüntüle

Avrupa'daki Seçkin İş Ortağı: Barok Estates International