Uno de los marcos fiscales más competitivos de Europa para los inversores inmobiliarios
El marco fiscal de Montenegro para los inversores inmobiliarios es uno de los más sencillos y competitivos de Europa. El impuesto de transmisiones patrimoniales es bajo, los costes anuales de mantenimiento son mínimos, el impuesto sobre las ganancias de capital desaparece tras dos años de propiedad y la tributación de los ingresos por alquiler está diseñada para premiar la transparencia. Conocer este marco antes de comprar puede influir de manera significativa en cómo estructures la adquisición y cómo mantengas el activo.
Esta guía abarca todos los impuestos relevantes que se aplican a los compradores internacionales que adquieren propiedades residenciales en Montenegro, con cifras concretas y ejemplos a lo largo del texto.
Para conocer el contexto general de inversión, visite nuestro centro de información inmobiliaria de Montenegro.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (RETT)
Montenegro aplica un impuesto sobre transmisiones patrimoniales (RETT) del 3 % del precio de compra en las transacciones de reventa de inmuebles. Se trata de uno de los tipos impositivos más bajos de Europa, comparable al de Portugal e inferior a los tipos aplicados en Francia (entre el 5,09 % y el 5,80 %), España (entre el 6 % y el 11 %, dependiendo de la región) e Italia (9 % para las compras que no sean de vivienda habitual).
Exención para viviendas de nueva construcción: La compra de una vivienda de nueva construcción a un promotor está sujeta a un IVA del 21 %, que ya está incluido en el precio indicado por el promotor. No se aplica el RETT a las transacciones de viviendas de nueva construcción. Para los compradores de viviendas de nueva construcción, el IVA queda efectivamente integrado en la estructura del precio: el precio de venta que se indica es el precio que se paga, y no se aplica ningún RETT adicional.
¿Quién paga?: El RETT corre a cargo del comprador.
Cuándo debe pagarse: El RETT debe abonarse a la administración tributaria antes de que la propiedad pueda inscribirse en el catastro. No es posible completar la inscripción sin haber liquidado primero el RETT. Hay que prever este pago en el calendario de formalización: la administración tributaria suele emitir una liquidación entre 2 y 4 semanas después de la formalización del contrato de compraventa ante notario, y el pago debe efectuarse en un plazo de 15 días a partir de la fecha de la liquidación.
Impuesto anual sobre bienes inmuebles
El impuesto anual sobre bienes inmuebles en Montenegro lo fija cada municipio y se aplica a un tipo que oscila entre el 0,25 % y el 1 % del valor catastral del inmueble. El valor catastral lo fija el municipio y suele ser considerablemente inferior al valor de mercado, sobre todo en el caso de los inmuebles situados en zonas costeras de gran valor, donde los valores catastrales no han seguido el ritmo de la revalorización del mercado.
Ejemplo práctico:
- Valor de mercado: 500 000 EUR por un apartamento en la costa de Tivat
- Valor catastral habitual: entre 180 000 y 220 000 euros
- Impuesto anual del 0,5 %: entre 900 y 1 100 euros
- Impuesto anual de un máximo del 1 %: entre 1 800 y 2 200 euros
El contraste con mercados europeos comparables es sorprendente. En Francia, el impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) de un apartamento de 500 000 euros en la Costa Azul suele superar los 3000-5000 euros al año. En España, el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) de una propiedad similar se situaría en un rango similar o superior. El coste anual de tenencia en Montenegro es estructuralmente inferior al de casi cualquier jurisdicción mediterránea comparable.
El impuesto municipal anual lo recauda el ayuntamiento y debe pagarse cada año, normalmente antes del 30 de noviembre del año en curso.
Impuesto sobre las ganancias patrimoniales
Esta es la disposición que distingue de manera más significativa a Montenegro de otras jurisdicciones europeas competidoras para los inversores a medio plazo:
No se aplica el impuesto sobre las ganancias patrimoniales tras dos años de propiedad.
En el caso de las ventas realizadas durante los dos primeros años, se aplica un tipo fijo del 9 % sobre la ganancia neta (precio de venta menos el precio de compra y los gastos de adquisición y mejora deducibles). Este tipo es bajo para los estándares europeos, pero lo más destacado es la exención de dos años.
A modo de comparación:
- Reino Unido: Impuesto sobre las ganancias de capital de los inmuebles residenciales: 24 % (contribuyentes con tipo impositivo más elevado)
- Francia: 36,2 % en total (incluidas las cotizaciones sociales) sobre las ganancias, con una reducción gradual a lo largo de 22 años hasta la exención total
- España: 26 % sobre las ganancias que superen los 200 000 euros
- Montenegro: 0 % tras dos años
Para los inversores que tengan intención de mantener un activo a medio plazo, el plazo mínimo de dos años es fácil de cumplir. Los compradores que adquieran hoy una vivienda en fase de preventa y finalicen la compra en un plazo de entre 18 y 24 meses suelen superar el periodo de tenencia de dos años antes de plantearse una venta, lo que significa que cualquier plusvalía derivada de la enajenación estará totalmente exenta.
Impuesto sobre la renta por alquiler
El régimen fiscal de Montenegro en materia de rentas por alquiler distingue entre alquileres turísticos a corto plazo y alquileres residenciales a largo plazo:
Alquileres a corto plazo (turísticos):
- Tasa fija del 15 % sobre los ingresos brutos por alquiler
- No se permiten deducciones sobre la base de la tarifa plana
- Fácil de calcular y abonar
- Es obligatorio registrarse en la Administración Tributaria y en la Dirección de Turismo antes de comenzar a alquilar
Alquileres a largo plazo (residenciales):
- Opción de tributar sobre los ingresos netos tras las deducciones permitidas
- Las deducciones permitidas incluyen: intereses hipotecarios, amortización de la propiedad, gastos de gestión y gastos de mantenimiento
- El tipo impositivo efectivo sobre los ingresos netos tras las deducciones puede ser considerablemente inferior al tipo fijo del 15 %
Tasa turística municipal: En el caso de los alquileres turísticos de corta duración, se debe cobrar a los huéspedes una tasa turística municipal y abonarla al ayuntamiento. La tarifa estándar es de 1,00 EUR por noche y huésped en temporada alta (de junio a septiembre) y de 0,50 EUR por noche y huésped en temporada baja. Este impuesto es de traspaso: se cobra al huésped y lo ingresa el propietario; no supone ningún coste para el propietario del inmueble.
Impuesto sobre sucesiones y donaciones
El régimen fiscal de Montenegro en materia de sucesiones y donaciones inmobiliarias es sencillo y considerablemente menos gravoso que el de la mayoría de las jurisdicciones de Europa Occidental:
- Familiares directos (cónyuge, hijos, padres): No se aplican impuestos sobre sucesiones ni sobre donaciones
- Otros familiares (hermanos, nietos): 3 % sobre el valor catastral del inmueble
- Personas sin parentesco: 5 % sobre el valor catastral
El valor catastral, como se ha señalado anteriormente, suele ser inferior al valor de mercado, lo que reduce aún más la carga fiscal efectiva. Para los compradores que tengan previsto realizar una transmisión intergeneracional a familiares directos, Montenegro no impone ninguna obligación tributaria.
Propiedad empresarial: ¿merece la pena estructurarla?
Algunos compradores internacionales optan por adquirir propiedades en Montenegro a través de una sociedad de responsabilidad limitada montenegrina (d.o.o., el equivalente a una Ltd británica o una S.L. española).
Posibles ventajas:
- Devolución del IVA: las empresas registradas a efectos del IVA pueden solicitar la devolución del 21 % del IVA pagado por la compra de inmuebles de nueva construcción, siempre que demuestren su uso comercial (actividad de alquiler).
- Planificación de la sucesión: la titularidad societaria puede simplificar la transmisión por causa de muerte, evitando los trámites sucesorios
- Estructuras con varios propietarios: facilitan la organización de la copropiedad con intereses separados
Consideraciones:
- Obligaciones contables anuales: las empresas montenegrinas deben presentar cuentas anuales y declaraciones fiscales, lo que suele suponer unos gastos de contabilidad locales de entre 500 y 1 500 euros al año.
- Gestión de la empresa: el registro, la renovación y las obligaciones administrativas suponen un obstáculo
- Los ingresos por alquiler se gravan al tipo impositivo de sociedades (un impuesto sobre sociedades fijo del 9 % en Montenegro, uno de los más bajos de Europa) en lugar de al tipo impositivo sobre la renta de las personas físicas
La posibilidad de recuperar el IVA es el argumento comercial más convincente a favor de la propiedad corporativa, pero requiere una estructuración cuidadosa y asesoramiento fiscal local. Recomendamos solicitar asesoramiento jurídico y fiscal independiente antes de decidir la estructura de propiedad. Barok Estates International puede poner en contacto a los compradores con asesores locales cualificados a través de su proceso de información privada.
Resumen del coste total de adquisición
| Partida de gastos | Viviendas de segunda mano | De nueva construcción |
|---|---|---|
| Precio de compra | 100% | 100 % (IVA del 21 % incluido) |
| Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (RETT) | 3% | Ninguno |
| Honorarios notariales | De 423 a 1 210 euros | De 423 a 1 210 euros |
| Gastos de abogados | Entre el 1 % y el 2 % del precio de compra | Entre el 1 % y el 2 % del precio de compra |
| Traducción de documentos | Entre 50 y 200 euros | Entre 50 y 200 euros |
| Inscripción en el catastro | Entre 18 y 25 euros | Entre 18 y 25 euros |
| Costes adicionales totales | Entre el 4 % y el 5 % aproximadamente | Aproximadamente entre el 1 % y el 2 % |
Para obtener una descripción detallada del proceso de compra, incluidos los pasos de la diligencia debida legal, consulte nuestra guía para comprar una propiedad en Tivat, Montenegro.
Preguntas frecuentes
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Barok Estates International puede poner en contacto a compradores cualificados con asesores fiscales y jurídicos locales independientes como parte del proceso de información privada. Ofrecemos acceso previo al lanzamiento a una selección de propiedades frente al mar en Tivat sin coste adicional para el comprador.
Correo electrónico: info@barokestates.com
Teléfono/WhatsApp: +34 614 100 466
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