El sur de Europa está superando la media de la UE en cuanto a crecimiento económico, lo que impulsa una demanda sostenida de inmuebles de lujo. El volumen de transacciones alcanzó los 35 000 millones de euros en 2025, lo que supone un aumento interanual del 24 % y un máximo histórico. Este impulso se prolongará hasta 2026, respaldado por factores estructurales favorables: la independencia en materia de energías renovables, la resiliencia del turismo, una dinámica logística favorable y un panorama de inversión institucional en fase de maduración.
Para los compradores con un patrimonio neto muy elevado y los inversores estratégicos, la región supone un cambio de una «asignación secundaria» a una «exposición principal a Europa».
La Fundación Económica: Crecimiento donde realmente importa
España, Portugal y Grecia están registrando un crecimiento que las principales economías europeas no logran igualar. Oxford Economics prevé un crecimiento del PIB del 2,4 % para España, del 2,1 % para Portugal y del 1,8 % para Grecia en 2026, frente a solo el 1,0 % de la media de la UE-27.
¿Qué significa esto para el sector inmobiliario? La demanda de los inquilinos sigue la evolución del PIB. Cuando las empresas se expanden, alquilan locales. Cuando aumenta la confianza de los consumidores, prosperan los sectores hotelero y minorista. Cuando aumentan las tasas de ahorro, se refuerza la demanda residencial. El sur de Europa cuenta con estos tres factores a su favor.
Barok Estates International lleva cinco años colocando a sus clientes en estos mercados. Hemos sido testigos de cómo el discurso ha pasado de ser una «apuesta por la recuperación» a una «asignación estratégica fundamental», y el año 2026 marca el punto de inflexión en el que ese cambio se hace evidente para los inversores institucionales.
Por qué es importante el volumen de transacciones: 35 000 millones de euros lo dicen todo
El volumen de transacciones de 35 000 millones de euros registrado en España, Italia, Portugal y Grecia durante 2025 no fue un repunte, sino una confirmación. El aumento del 24 % con respecto a 2024 indica que el capital se está dirigiendo hacia el sur de Europa con convicción, no por especulación.
Esta es la clave: los mercados con gran volumen generan estabilidad en los precios. Cuando el flujo de operaciones es sólido y el capital abundante, los precios inmobiliarios reflejan una demanda real, no la desesperación ni la necesidad. Por eso Barok aconseja a sus clientes que compren en 2026: el mercado tiene suficiente profundidad para absorber grandes compras sin que los precios se muevan en tu contra, pero aún se encuentra en una fase lo suficientemente temprana del ciclo como para que compres antes de que llegue la próxima oleada de capital institucional.
Para los compradores con un patrimonio neto muy elevado de los mercados del CCG, el Reino Unido y Estados Unidos, este momento es estratégico. No están compitiendo contra la mentalidad de rebaño, sino que están invirtiendo adelantándose a ella.
Las ventajas estructurales: ¿qué ha cambiado ahora?
En ciclos anteriores, el sur de Europa se benefició del turismo y de las residencias vacacionales. En 2026 la situación es diferente. El auge inmobiliario se sustenta ahora en cuatro pilares estructurales:
1. Independencia energética y transparencia de costes
La implantación de las energías renovables en España, Portugal y Grecia está transformando la economía de las operaciones inmobiliarias. Una mayor capacidad nacional de energías renovables supone una menor vulnerabilidad ante las crisis energéticas importadas y unos costes operativos más predecibles para los inquilinos de los sectores hotelero, logístico y de oficinas.
Para los inversores, esto se traduce en rendimientos más estables y un menor riesgo de refinanciación. Para los ocupantes, significa menores costes de ocupación y una mayor previsibilidad empresarial, algo especialmente importante para sectores sensibles al consumo energético, como la industria manufacturera, los centros de datos y la producción alimentaria.
2. Un universo de activos institucionales más amplio
El mercado inmobiliario del sur de Europa ha evolucionado más allá de los sectores tradicionales de oficinas y comercios. El «sector residencial» —que abarca residencias de ancianos, viviendas para la tercera edad, alojamientos para estudiantes y centros de bienestar— goza ahora de gran liquidez y atrae capital específico procedente de fondos de pensiones europeos y family offices.
Esta expansión supone un mayor volumen de operaciones para los inversores institucionales, una mejor determinación de los precios, una menor dependencia de los ciclos turísticos y unas clases de activos defensivas que atraen capital a largo plazo.
3. La resiliencia del turismo como impulso constante
España recibió más de 92 millones de visitantes internacionales en 2025. Portugal va camino de superar los 30 millones. Grecia sigue batiendo récords. No se trata de una tendencia volátil, sino de una demanda estructural procedente de las clases medias emergentes que están descubriendo los destinos mediterráneos.
Para los inversores inmobiliarios, la resiliencia del turismo se traduce en una demanda sostenida en el sector hotelero, primas inmobiliarias en las zonas más cotizadas y una demanda de mano de obra en los sectores relacionados con la hostelería.
4. La presencia en el comercio electrónico sigue siendo menor que en los mercados principales
El comercio minorista del sur de Europa se ve menos afectado por el comercio electrónico que el del norte de Europa o el de Estados Unidos, ya que la menor densidad de población y el mayor volumen de turismo hacen que las tiendas físicas sigan siendo el principal motor de las ventas. Esto mantiene el valor de los inmuebles comerciales y coloca a los propietarios en una posición negociadora más sólida.
La tesis de inversión: de satélite a estratégica
Cuando Barok Estates se introdujo en el sur de Europa hace cinco años, los inversores institucionales consideraban la región como una «asignación satélite», un pequeño elemento de diversificación de la cartera que solía representar entre el 2 % y el 5 % del capital. La volatilidad política en los países del CCG, la incertidumbre del Brexit y la política de la Reserva Federal de EE. UU. hicieron que las asignaciones en Europa se mantuvieran conservadoras.
En 2026 esto cambiará. La región está pasando a una «exposición estratégica», lo que significa una asignación del 8-12 % del capital de calidad. Este cambio tiene tres consecuencias: la aceleración del capital (más dinero compitiendo por los mismos activos), la maduración del mercado (los plazos de las operaciones se acortan) y la disminución de la ventaja del pionero.
El momento es fundamental. Los inversores que se posicionen ahora (segundo trimestre de 2026) se beneficiarán de la demanda estructural antes de que llegue la oleada de capital institucional. Los inversores que esperen hasta el cuarto trimestre de 2026 se enfrentarán a precios más elevados y a plazos de transacción más largos.
Dónde ve Barok oportunidades: España, Montenegro, Portugal
España: el motor del crecimiento
La previsión del PIB español, del 2,4 %, pone de manifiesto el dinamismo real de la tercera economía más grande de Europa. Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona se están recuperando. La demanda residencial en la costa sigue siendo sólida. El sector logístico en el eje Madrid-Valencia-Barcelona está atrayendo a operadores paneuropeos.
Posicionamiento de Barok: viviendas de lujo en la Costa del Sol y Benahavís; oficinas y naves logísticas selectas en las afueras de Madrid; hostelería en Barcelona y en localidades turísticas costeras.
Montenegro: El camino hacia la adhesión a la UE
A Montenegro le quedan dos años para entrar en la UE. Esto reduce el margen de tiempo para fijar los precios previos a la adhesión. Tras la adhesión, el valor de los inmuebles suele aumentar entre un 15 % y un 25 % en un plazo de 12 meses, a medida que la región se abre a los inversores europeos en virtud de una normativa armonizada.
Porto Montenegro, en Tivat, es el activo de categoría institucional que sirve de puente en esta transición: ya está construido según los estándares internacionales, cuenta con una gestión profesional y está posicionado para captar la demanda de los inversores tanto antes como después de la adhesión.
Posicionamiento de Barok: Complejos residenciales de lujo frente al mar en Tivat y la bahía de Kotor; puertos deportivos privados e infraestructura para superyates; servicios y comodidades para el estilo de vida.
Portugal: El factor demográfico
El crecimiento del PIB de Portugal, del 2,1 %, se ve respaldado por el envejecimiento demográfico de Europa. Las viviendas para personas mayores, las comunidades de jubilados y los centros de cuidados de larga duración están registrando entradas de capital. Los mercados inmobiliarios residenciales de Lisboa y Oporto siguen siendo asequibles en comparación con los de Europa Occidental.
Posicionamiento de Barok: residencias para la tercera edad y centros de bienestar; rehabilitación de edificios históricos en el centro de Lisboa y Oporto; viviendas frente al mar en el Algarve.
Lo que no cambia: los criterios de selección de Barok
El hecho de que existan fuertes factores estructurales favorables no significa que todas las operaciones salgan bien. Barok aplica criterios rigurosos: la prima de ubicación (micromercados con oferta limitada), la calidad institucional (normas europeas), la demanda de los ocupantes (factores económicos reales) y la claridad normativa (derechos de propiedad estables).
Una propiedad en una ciudad española de segundo orden podría seguir siendo una mala inversión si carece de estas características. Una propiedad de lujo en un mercado de primer orden con demanda institucional es una mejor oportunidad, aunque el crecimiento macroeconómico sea «solo» del 2,4 %.
Nuestra función consiste en distinguir entre factores estructurales favorables y burbujas especulativas. Orientamos a nuestros clientes hacia aquellas oportunidades en las que los fundamentos y el momento son propicios.
Los factores de riesgo: qué podría cambiar
Las perspectivas para el sur de Europa en 2026 son sólidas, pero no están garantizadas. Hay que estar atentos a: la inestabilidad geopolítica (que podría afectar a la confianza de los inversores del CCG), la estabilidad de los tipos de interés (los repuntes amplían las tasas de capitalización), la normalización de la demanda turística (recesión en los mercados emisores) y los cambios normativos (normas medioambientales de la UE).
Ninguno de ellos es un motivo de ruptura. Son factores que modifican los plazos, no los aspectos fundamentales.
Conclusión: Ahora es el momento
Los mercados inmobiliarios del sur de Europa se encuentran en un punto de inflexión. Los factores estructurales están alineados. El capital se está dirigiendo hacia la región. Los volúmenes de transacciones han alcanzado máximos históricos. El crecimiento del PIB supera la media de la UE.
Para los compradores con un patrimonio neto muy elevado, el periodo de 2026 resulta óptimo: lo suficientemente temprano como para aprovechar la revalorización estructural antes de que el capital institucional llegue en pleno, y lo suficientemente tarde como para que el mercado demuestre liquidez y eficiencia en la fijación de precios.
Barok Estates lleva cinco años forjando relaciones, analizando los micromercados y posicionando a sus clientes. No buscamos repetir los rendimientos del año pasado, sino posicionarnos para aprovechar las oportunidades que se presentarán en 2026.
Los próximos 12 meses determinarán quién se ha posicionado a tiempo y quién llega tarde. Los factores estructurales favorables están ahí. El capital está ahí. El momento es el adecuado.
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