Por qué los compradores extranjeros pagan un 75 % más por una vivienda en España y cómo moverse en el mercado de lujo

El mercado inmobiliario español siempre ha despertado el interés internacional, pero los datos recientes del Consejo General del Notariado revelan una disparidad llamativa: los compradores extranjeros no residentes pagan aproximadamente un 75 % más por metro cuadrado que los ciudadanos españoles. Comprender esta prima y los factores que la determinan es fundamental para cualquiera que invierta en el sector inmobiliario español, especialmente en los segmentos de lujo, donde se concentra la mayor parte de la riqueza.

Los datos que hay detrás de la prima

En la segunda mitad de 2025, la jerarquía de precios para la compra de inmuebles en España era la siguiente:

• Extranjeros no residentes: 3.242 €/m² de media
• Residentes extranjeros: 1.963 €/m² de media
• Ciudadanos españoles: 1.839 €/m² de media

No se trata de una anomalía del mercado. Refleja una segmentación fundamental entre los distintos tipos de compradores. Los no residentes suelen centrarse en segundas residencias, propiedades vacacionales y adquisiciones de inversión en zonas costeras y centros urbanos de gran demanda. No buscan una vivienda habitual. Adquieren activos en mercados de prestigio donde confluyen la escasez, el nivel de vida y la revalorización del capital.

Donde se concentra la excelencia

Los datos de los notarios apuntan a zonas geográficas concretas en las que esta prima es más acusada: la Costa del Sol, la Costa Blanca, las Islas Baleares y los principales núcleos urbanos. No se trata de mercados elegidos al azar. Son los destinos en los que las personas con un patrimonio neto muy elevado invierten su capital, se aseguran un refugio vacacional y se posicionan dentro del ecosistema de la riqueza europea.

Marbella es un ejemplo perfecto de esta dinámica. La Milla de Oro y los enclaves de lujo que la rodean alcanzan algunas de las valoraciones por metro cuadrado más altas de España precisamente porque atraen a compradores no residentes con un gran poder adquisitivo y criterios específicos: ubicación frente al mar, prestigio arquitectónico, privacidad y una estabilidad de inversión contrastada. Aquí es donde se dirige el capital cuando busca tanto calidad de vida como preservación del valor.

¿Por qué pagan más los no residentes?

Hay varios factores que explican esta diferencia de precios. Comprenderlos ayuda a los inversores extranjeros a evaluar las oportunidades de forma más estratégica.

Selectividad de ubicación

Los no residentes no se distribuyen de manera uniforme por toda España. Se concentran en las ubicaciones más codiciadas: chalés costeros con vistas al mar, propiedades situadas cerca de centros turísticos y apartamentos en el centro de las ciudades con un gran potencial de alquiler. Esta selectividad geográfica empuja naturalmente al alza los precios medios, ya que la oferta en estos submercados se ve limitada por la geografía y la normativa urbanística.

Mentalidad centrada en los activos

Mientras que los ciudadanos españoles y los residentes extranjeros suelen comprar por motivos de estilo de vida o por motivos laborales, los no residentes evalúan los inmuebles desde una perspectiva de inversión. Tienen en cuenta la rentabilidad de los alquileres a corto plazo, la revalorización del capital, la cobertura cambiaria y la diversificación de la cartera. Estas consideraciones justifican unas valoraciones más elevadas, ya que el inmueble genera múltiples fuentes de valor más allá de su ocupación.

Acceso al capital

Los compradores internacionales que adquieren propiedades en España suelen contar con carteras de activos a nivel mundial. No se ven limitados por la disponibilidad de hipotecas locales ni por el poder adquisitivo regional. Esta ventaja de capital se traduce directamente en precios de oferta más elevados en los mercados competitivos. Cuando una familia kuwaití y un residente de Madrid desean adquirir la misma villa en la Milla de Oro, suele imponerse la familia con capital internacional.

Urgencia y especificidad

Los compradores no residentes suelen actuar con plazos ajustados o según criterios muy concretos. Buscan un edificio concreto, una parcela específica frente al mar o una propiedad en un barrio determinado. Esta demanda tan específica genera primas por escasez a las que los compradores residentes y los locales no se enfrentan, ya que estos últimos disponen de una mayor flexibilidad geográfica y de plazos más amplios.

Transición del mercado: el impulso pospandémico se va estabilizando

El mercado inmobiliario español ha entrado en una nueva fase. Las transacciones de compradores extranjeros descendieron un 4,4 % en el segundo semestre de 2025 con respecto al año anterior, lo que representa el 18,4 % del total de ventas, frente al 19,5 % registrado anteriormente. Esta moderación se produce tras el explosivo repunte pospandémico y señala una transición de un impulso especulativo a una asignación de capital más selectiva.

¿Qué significa esto para los inversores? El frenesí ha llegado a su fin. El mercado de lujo está ahora dominado por inversores serios, propietarios que buscan calidad y estrategias de preservación del patrimonio. Este cambio favorece a los inmuebles y a los proveedores situados en la parte alta del mercado, donde los fundamentos económicos importan más que el impulso del momento.

Posicionamiento estratégico para inmuebles europeos de lujo

Barok Estates International se especializa precisamente en este segmento: propiedades de lujo en mercados europeos de prestigio, donde se dan cita compradores no residentes con un capital considerable. Nuestra cartera abarca el corredor de lujo de Marbella, los destinos de lujo emergentes de Montenegro y una selección de promociones exclusivas en todo el continente.

El recargo del 75 % que pagan los no residentes no es un precio arbitrario. Refleja un valor real: excelencia arquitectónica, escasez de ubicaciones, calidad de vida y solidez de la inversión. La selecta cartera de Barok reúne estas cuatro características. Nuestro enfoque garantiza que cada adquisición inmobiliaria se ajuste tanto a las aspiraciones de estilo de vida como al potencial de revalorización del capital, actuando como puente entre el capital internacional y las excepcionales oportunidades inmobiliarias europeas.

Principios para compradores extranjeros en el mercado actual

Si eres un comprador no residente que está valorando la posibilidad de adquirir una propiedad en España, de estos datos se desprenden varios principios.

1. La ubicación es importante

No disperses tu capital en mercados secundarios. La prima que pagas por ubicaciones de prestigio refleja una escasez real y una demanda sostenida por parte de inversores internacionales con un perfil similar. Las ubicaciones privilegiadas de Marbella, la costa de Barcelona y las Islas Baleares no se deprecian, ya que la oferta sigue estando limitada por factores geográficos y normativos.

2. Los fundamentos de la inversión son más importantes que el momento de la inversión

La volatilidad posterior a la pandemia se ha estabilizado. En el mercado actual, los inmuebles con fundamentos sólidos obtienen mejores resultados que las posiciones especulativas. Esto se traduce en: rentabilidad de alquiler contrastada, acabados de alta calidad, barrios seguros y revalorización documentada. El cambio de la cantidad a la calidad beneficia a los inversores disciplinados dispuestos a pagar por el valor real.

3. Posicionamiento en materia de divisas e impuestos

Los inmuebles en España cumplen múltiples funciones en las carteras internacionales: preservación del patrimonio, activos denominados en euros, optimización fiscal en la UE y flexibilidad en el estilo de vida. Esta utilidad multifacética justifica unas valoraciones elevadas y respalda la revalorización a largo plazo. Un inmueble no es solo una vivienda. Es una posición estratégica dentro de una estructura patrimonial más amplia.

4. Colabora con especialistas

Operar en el segmento de lujo requiere una experiencia que va más allá de las transacciones inmobiliarias habituales. Las implicaciones fiscales, la financiación internacional, los marcos normativos y las estrategias de salida difieren fundamentalmente de las compras de vivienda habitual. Proveedores especializados como Barok Estates International aportan estos conocimientos a cada transacción, garantizando que los clientes paguen un precio justo por el valor real, en lugar de primas especulativas o marcas de estilo de vida.

Qué significa esto de cara al futuro

El mercado inmobiliario español está madurando. El crecimiento explosivo posterior a la pandemia ha dado paso a una fase más racional, impulsada por el capital, en la que las propiedades de lujo situadas en ubicaciones excepcionales alcanzan plusvalías sostenibles. El hecho de que los compradores no residentes paguen un 75 % más que los locales no es un indicador de burbuja. Es el reconocimiento por parte del mercado de que las propiedades españolas de gama ultraalta ofrecen una escasez real, un estilo de vida de primer nivel y credibilidad como inversión.

Para los inversores internacionales serios, este contexto genera oportunidades. Los inmuebles seleccionados por especialistas y ubicados en mercados de prestigio con una revalorización probada resultan cada vez más atractivos en comparación con las oportunidades secundarias o las opciones geográficas de segundo orden. Las primas que se pagan inicialmente suelen traducirse en plusvalías a la hora de vender.

El mercado ha hablado. Las ubicaciones privilegiadas, el posicionamiento especializado y unos fundamentos sólidos son los que triunfan. Ahí es donde se dirige el capital más exigente.

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