Arabia Saudí ha entrado en un periodo de apertura deliberada del mercado que está redefiniendo las condiciones de la inversión inmobiliaria internacional en el reino. Para los inversores que tradicionalmente han considerado el mercado inmobiliario saudí inaccesible al capital extranjero, el actual marco normativo supone un cambio significativo con respecto a lo habitual. Para comprender cómo adquirir una propiedad en Arabia Saudí como inversor extranjero, es necesario familiarizarse tanto con el marco jurídico que regula la propiedad extranjera como con el contexto del mercado que determina dónde es más conveniente invertir el capital.
La amplia transformación que se está llevando a cabo en Arabia Saudí en el marco de la Visión 2030 proporciona el contexto macroeconómico sin el cual cualquier análisis del mercado inmobiliario resultaría incompleto. El reino está invirtiendo en turismo, hostelería, entretenimiento e infraestructura urbana a una escala y a un ritmo que están generando una demanda inmobiliaria genuina en todas las clases de activos, tanto nuevas como ya consolidadas. Para los inversores internacionales, la cuestión no es si el mercado inmobiliario de Arabia Saudí ofrece oportunidades, sino cómo acceder a él con la estructura y la información adecuadas.
Para muchos inversores internacionales, la compra de inmuebles en Arabia Saudí es un proceso desconocido. El marco jurídico difiere del de los mercados inmobiliarios occidentales en aspectos importantes, el contexto cultural influye de manera distintiva en las prácticas de transacción y la gama de tipos de inversión admisibles ha ido evolucionando a través de sucesivas reformas legislativas. Esta guía ofrece la orientación que necesitan los inversores internacionales antes de entrar en el mercado.
Marco jurídico para la propiedad extranjera
El marco normativo de Arabia Saudí en materia de propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros se rige principalmente por la Ley de Inversión Extranjera y la Ley de Propiedad Inmobiliaria, junto con los reglamentos emitidos por el Ministerio de Inversión (MISA) y la Autoridad General Inmobiliaria (REGA). Dicho marco distingue entre diferentes categorías de inversores extranjeros y diferentes tipos de inmuebles, con criterios de elegibilidad que varían en consecuencia.
Los extranjeros que residen en Arabia Saudí con un permiso de residencia válido (Iqama) suelen estar autorizados a adquirir inmuebles residenciales para uso personal, siempre que se cumplan determinadas condiciones. Los inversores extranjeros no residentes pueden comprar inmuebles en Arabia Saudí a través de mecanismos que, por lo general, requieren establecer una presencia jurídica en el reino, como una empresa autorizada o un vehículo de inversión, y en zonas de inversión designadas que se han abierto al capital internacional.
Hay determinadas zonas que siguen estando restringidas o que requieren autorizaciones específicas para la propiedad extranjera. Las dos ciudades santas, La Meca y Medina, no permiten la adquisición de propiedades por parte de extranjeros. Sin embargo, la mayor parte de los principales mercados inmobiliarios residenciales y comerciales de Arabia Saudí, entre ellos Riad, Yeda y la Provincia Oriental, operan bajo marcos normativos que permiten la participación de inversores extranjeros mediante la estructura jurídica adecuada.
Zonas de inversión y zonas económicas especiales
Arabia Saudí ha designado una serie de zonas económicas especiales y áreas destinadas a megaproyectos en las que las condiciones de propiedad extranjera son más favorables que en el mercado general. NEOM, el Proyecto del Mar Rojo, Diriyah y AMAALA se encuentran entre los proyectos emblemáticos que han incorporado, desde sus inicios, marcos que facilitan la participación de inversores internacionales. Estos proyectos ofrecen a los compradores internacionales que cumplan los requisitos estructuras de propiedad directa que resultan más claras y sencillas desde el punto de vista administrativo que las que se aplican en el marco general del mercado.
Además, estos megaproyectos atraen a una infraestructura de marcas de renombre mundial, entre las que se incluyen operadores hoteleros internacionales, conceptos minoristas de alta gama e instituciones sanitarias y educativas, que respaldan el estilo de vida que demandan los residentes de alto poder adquisitivo con movilidad internacional. Para los inversores que buscan una inversión inmobiliaria en Arabia Saudí que ofrezca a la vez un activo útil y una exposición a la trayectoria de crecimiento de la «Visión 2030» del reino, estas promociones representan la vía de acceso más accesible.
Proceso de transacción
El proceso de compra de inmuebles en Arabia Saudí implica varios trámites reglamentarios que difieren de las prácticas habituales en las transacciones occidentales. Las transacciones inmobiliarias en Arabia Saudí se formalizan mediante contratos de compraventa ante notario y se inscriben en el sistema de registro de la propiedad de la Autoridad General Inmobiliaria (a través de las plataformas Watheeq y Najm). La verificación de la titularidad, las cargas y los permisos de construcción requiere la intervención de expertos jurídicos cualificados en Arabia Saudí.
Para los inversores internacionales, la primera cuestión estructural que suele plantearse es la elección del vehículo de adquisición adecuado. Las opciones incluyen la propiedad personal directa (cuando lo permita el marco normativo aplicable), la adquisición a través de una sociedad de responsabilidad limitada constituida en Arabia Saudí, o la adquisición a través de una estructura de holding extranjera con una filial saudí. Cada enfoque tiene implicaciones diferentes en cuanto a la continuidad de la propiedad, el tratamiento fiscal, la planificación sucesoria y la futura enajenación.
Los inversores que cumplan los requisitos pueden obtener financiación a través de los bancos comerciales saudíes, aunque las condiciones que rigen la concesión de préstamos a ciudadanos extranjeros difieren de las aplicables a los ciudadanos saudíes. En la práctica, muchos inversores internacionales abordan la adquisición de inmuebles en Arabia Saudí financiándola íntegramente con capital propio, lo que simplifica el proceso de la transacción y elimina la complejidad normativa asociada a la financiación hipotecaria transfronteriza.
Oportunidades de mercado por clase de activos
El mercado inmobiliario saudí ofrece distintos perfiles de oportunidad en sus principales clases de activos. Los inmuebles residenciales situados en las mejores ubicaciones de Riad, como el Barrio Diplomático y los nuevos barrios de gran lujo, como Wadi Safar, atraen una demanda constante por parte de la comunidad diplomática, los expatriados de empresas y los compradores nacionales con un patrimonio neto muy elevado. Los inversores que adquieren inmuebles en Arabia Saudí en estos segmentos acceden a una base de demanda que cuenta con el respaldo estructural de las relaciones comerciales internacionales del reino y de su creciente sector empresarial.
El segmento de la hostelería y las residencias de marca ofrece una propuesta de valor diferente: una exposición directa al desarrollo de la infraestructura turística de Arabia Saudí, con una gestión a cargo de operadores de prestigio internacional que se encargan de la generación de ingresos y la gestión de activos a cambio de una estructura de comisiones. Este modelo elimina la carga operativa que supone la propiedad directa, al tiempo que mantiene la exposición del capital al valor del mercado inmobiliario saudí.
Aspectos fiscales y normativos
El marco fiscal de Arabia Saudí en materia inmobiliaria incluye un impuesto sobre el valor añadido del 15 % en las transacciones inmobiliarias (con determinadas exenciones para la compra de la primera vivienda por parte de ciudadanos saudíes), un impuesto sobre las transacciones inmobiliarias del 5 % aplicable a las transmisiones de propiedad y obligaciones de zakat para las entidades constituidas en Arabia Saudí. Los inversores extranjeros que posean inmuebles a título personal no suelen estar sujetos al impuesto sobre la renta saudí por los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles residenciales, aunque conviene confirmar el marco aplicable con asesores fiscales cualificados en Arabia Saudí.
La REGA ha elaborado un marco normativo inmobiliario que aporta una mayor transparencia al mercado saudí, incluyendo la concesión de licencias a los agentes inmobiliarios, el registro de promotores y los requisitos de depósito en garantía para las ventas sobre plano. Estas reformas reducen el riesgo normativo para los inversores internacionales y ofrecen un entorno más estructurado para las transacciones inmobiliarias en Arabia Saudí que el que existía en ciclos de mercado anteriores.
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