Hiszpański rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2026 r.: gdzie niedobór podaży generuje ponadprzeciętne zyski

Hiszpański rynek nieruchomości uległ zasadniczej zmianie. Ożywienie, które niegdyś opierało się na wolumenie transakcji, przekształciło się w sytuację charakteryzującą się ograniczoną podażą, w której siła cenowa skupia się na rynkach o największym znaczeniu. Dla międzynarodowych inwestorów i poważnych nabywców zrozumienie tej dynamiki ma kluczowe znaczenie. Dane liczbowe pokazują jasny obraz sytuacji: strukturalny niedobór podaży, skoncentrowany popyt na wybrzeżu oraz premie wynagradzające strategiczne położenie.

Rynek w liczbach: wyniki za rok 2025 i prognozy na rok 2026

W czwartym kwartale 2025 r. hiszpański indeks cen nieruchomości oparty na transakcjach wzrósł o 12,89% w ujęciu rok do roku. Ceny nieruchomości z rynku wtórnego, które dominują na rynku, wzrosły o 13,15% w skali roku. Wycena mieszkań na wolnym rynku osiągnęła w IV kwartale 2025 r. poziom 2 230 EUR za metr kwadratowy (2 594 USD), co stanowi najwyższy poziom odnotowany w całej serii danych. To przyspieszenie odzwierciedla jedną rzeczywistość: popyt zdecydowanie przewyższył podaż.

Patrząc w przyszłość, analitycy spodziewają się, że ta dynamika utrzyma się, choć w umiarkowanym tempie. CaixaBank Research prognozuje, że indeks cen transakcyjnych wzrośnie o 10,1% w 2026 r. i o 5,5% w 2027 r. BBVA Research przewiduje podobny wzrost o 10,2% w 2026 r. i o 6,8% w 2027 r. Nie są to zyski spekulacyjne. Odzwierciedlają one utrzymujące się tempo tworzenia gospodarstw domowych, które przewyższa tempo budowy mieszkań na wszystkich głównych rynkach.

Geografia ma znaczenie: gdzie skupia się segment premium

Wzrost cen w Hiszpanii nie ma jednolitego charakteru. Najwyższe wskaźniki wzrostu odnotowują rynki związane z turystyką oraz główne ośrodki gospodarcze. Wyspy Baleary, Malaga, Walencja, Alicante i Madryt odnotowały dwucyfrowy wzrost zarówno w 2024, jak i w 2025 roku. Natomiast w prowincjach położonych w głębi kraju wzrost ten był jednocyfrowy.

Ta tendencja ujawnia prawdziwy czynnik napędzający zyski: niedobór nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach. Ceny nieruchomości w Maladze wzrosły o 14,87% rocznie, podczas gdy na Balearach odnotowano wzrost o 14,87%. Madryt, największy pod względem wolumenu rynek w Hiszpanii, odnotował wzrost wartości o 15,78% w ujęciu rok do roku. Nie są to rynki drugorzędne ani nowe możliwości inwestycyjne. Są to miejsca, w których koncentruje się międzynarodowy kapitał, gdzie ekonomia turystyczna podtrzymuje rentowność wynajmu, a podaż pozostaje ograniczona przez uwarunkowania geograficzne i regulacje prawne.

Kryzys podaży: deficyt 730 000 mieszkań powoduje wzrost siły cenowej

W 2025 roku w Hiszpanii oddano do użytku 80 792 mieszkania na wolnym rynku, co stanowi spadek o 6,7% w ujęciu rok do roku, pomimo większej liczby rozpoczętych inwestycji na wcześniejszym etapie cyklu. Tymczasem skumulowany deficyt mieszkaniowy wzrósł do ponad 730 000 lokali. Co istotne, prawie połowa tego niedoboru skupia się w zaledwie pięciu prowincjach: Madrycie, Barcelonie, Walencji, Alicante i Murcji.

Wąskie gardło jest faktem. Niedobór siły roboczej, opóźnienia w łańcuchu dostaw, ograniczenia infrastrukturalne oraz obciążenia regulacyjne – wszystko to spowalnia realizację inwestycji. Liczba rozpoczętych budów wzrosła w 2025 r. do 121 827 jednostek (wzrost o 8,6% w skali roku), ale to wciąż za mało, by zniwelować lukę strukturalną. Dla nabywców kupujących nieruchomości na rynkach premium ten niedobór stanowi podstawę długoterminowego wzrostu wartości. Podaż nie nadąża za tempem powstawania nowych gospodarstw domowych. Ceny nie mogą spaść, gdy dostępność jest ograniczona.

Międzynarodowy kapitał: 13,82% udziału w rynku i rosnący popyt

W 2025 r. zagraniczni nabywcy niebędący rezydentami stanowili 13,82% zarejestrowanych transakcji zakupu nieruchomości mieszkalnych w Hiszpanii, co odpowiadało około 97 000–98 000 transakcji. Chociaż ich udział w rynku nieznacznie spadł w porównaniu z 14,60% odnotowanym rok wcześniej, odzwierciedla to raczej rosnący popyt krajowy, a nie słabnące zainteresowanie zagraniczne. W ujęciu bezwzględnym liczba transakcji zakupu dokonywanych przez nabywców zagranicznych faktycznie wzrosła.

Na czele listy znajdują się nabywcy brytyjscy, a za nimi plasują się Niemcy, Holendrzy, Marokańczycy, Francuzi, Rumuni i Włosi. W ujęciu regionalnym największą aktywność zagraniczną odnotowuje prowincja Alicante, gdzie osoby niebędące rezydentami odpowiadają za prawie 50% transakcji. Znaczny udział nabywców zagranicznych odnotowuje się również na Balearach, w Maladze, Santa Cruz de Tenerife, Gironie i Murcji. Ten stały napływ kapitału tworzy rynek dwupoziomowy: nieruchomości dostępne dla lokalnych nabywców/rezydentów oraz prestiżowe aktywa, których ceny są napędzane przez konkurencję ze strony nierezydentów. Firma Barok działa w tej drugiej kategorii.

Dynamika rynku kredytów hipotecznych: gwałtowny wzrost akcji kredytowej wzmacnia zaufanie

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych osiągnęła w 2025 r. poziom 82,7 mld EUR (93,5 mld USD), co oznacza wzrost o 21,8% w skali roku. W lutym 2026 r. średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych ustabilizowało się na poziomie 2,75% dla nowych kredytów i 2,77% dla kredytów pozostających do spłaty. Europejski Bank Centralny zasygnalizował, że stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie przez cały 2026 r., co zapewni stabilne warunki finansowania.

Co istotne, zadłużenie gospodarstw domowych w Hiszpanii wynosi zaledwie 42,5% PKB, czyli znacznie mniej niż ponad 80% odnotowywane w okresie przedkryzysowego boomu. Standardy kredytowe pozostają rygorystyczne. Około dwie trzecie transakcji na rynku nieruchomości nadal odbywa się z wykorzystaniem kredytów hipotecznych. Wskaźniki te wskazują na zasadniczo zdrowy rynek, a nie na rynek charakteryzujący się nadmierną dźwignią finansową czy spekulacyjną bańką. Wzrost wartości nieruchomości wynika z potrzeb demograficznych i niedoboru podaży, a nie z nadmiernego kredytowania.

Możliwości związane z wynajmem na rynku sprzedaży

Od początku pandemii podaż mieszkań na wynajem w Hiszpanii zmniejszyła się o 56%, podczas gdy stawki czynszu w nowych umowach rosły o ponad 10% rocznie. Średnia stopa zwrotu z wynajmu wynosi 5,45%, przy czym w Barcelonie sięga ona 7,40%, a w Murcji 6,14%. Średni czynsz w Madrycie wynosi 21,3 euro za metr kwadratowy miesięcznie, na Balearach 19,7 euro, a w Barcelonie 19,2 euro.

Powstaje w ten sposób atrakcyjna koncepcja podwójnego wykorzystania: nabycie nieruchomości klasy premium w celu osiągnięcia wzrostu wartości wynikającego z ich niedoboru oraz generowanie dochodu z wynajmu na poziomie od średnio do wysoko jednocyfrowym w okresie posiadania nieruchomości lub w ramach strategii pasywnego zarządzania. Kryzys podaży na rynku wynajmu sprawia, że wynajem sezonowy i zarządzanie krótkoterminowe zyskują na znaczeniu. Nieruchomości w portfelu firmy Barok mogą spełniać obie te funkcje jednocześnie.

Podstawy gospodarcze: wzrost gospodarczy, zatrudnienie i migracja

W 2025 r. gospodarka Hiszpanii odnotowała wzrost o 2,9%, wyprzedzając inne kraje strefy euro. W czwartym kwartale 2025 r. stopa bezrobocia spadła do 9,9%, osiągając najniższy poziom od ponad dziesięciu lat. W styczniu 2026 r. liczba ludności zagranicznej osiągnęła 7,2 mln (14,6% ogółu), przy czym najwięcej imigrantów stanowili obywatele Kolumbii, Wenezueli i Maroka. Migracja ta nadal przyczynia się do powstawania nowych gospodarstw domowych, wywierając strukturalną presję popytową na zasoby mieszkaniowe.

MFW prognozuje wzrost gospodarczy na poziomie 2,1% w 2026 r. i 1,8% w 2027 r., mimo że dostrzega ryzyko pogorszenia sytuacji wynikające z napięć geopolitycznych. W marcu 2026 r. agencja Fitch Ratings potwierdziła rating kredytowy Hiszpanii na poziomie „A” z perspektywą stabilną. Te czynniki fundamentalne wzmacniają zaufanie do odporności hiszpańskiego rynku. Nieruchomości nie stanowią zabezpieczenia przed załamaniem gospodarczym. Są one inwestycją opartą na utrzymującym się popycie strukturalnym w stabilnej, rozwijającej się gospodarce europejskiej.

Pozycjonowanie w segmencie premium: dlaczego rynki nadmorskie odnoszą sukces

Dane konsekwentnie wskazują, że rynki związane z turystyką oraz główne ośrodki miejskie osiągają lepsze wyniki niż regiony śródlądowe. Nie jest to przypadkowe. Turystyka generuje dochody od osób spoza regionu, stabilizuje stopy zwrotu z wynajmu oraz przyciąga kapitał poszukujący zróżnicowanych możliwości inwestycyjnych. Lokalizacje nadmorskie zapewniają nie tylko zwrot z inwestycji, ale także premię związaną ze stylem życia. Bariery regulacyjne utrudniające nowe inwestycje są najwyższe właśnie w tych atrakcyjnych obszarach, co powoduje trwały niedobór podaży.

Barok Estates kieruje swoich klientów właśnie na te rynki: Marbellę na Costa del Sol, rozwijający się korytarz luksusowych nieruchomości w Czarnogórze oraz wybrane, najbardziej ekskluzywne enklawy miejskie. To właśnie tutaj występuje największy niedobór podaży. To tutaj skupia się najwięcej międzynarodowych nabywców. To tutaj prognozy wzrostu wartości są najkorzystniejsze. Strategiczne alokowanie kapitału opiera się na tych danych.

2026: Rok selektywnych zakupów produktów premium

W 2026 roku hiszpański rynek nieruchomości mieszkaniowych nie będzie charakteryzował się możliwościami na rynkach drugorzędnych ani strategiami nastawionymi na wielkość transakcji. Zamiast tego przyniesie korzyści inwestorom, którzy rozumieją zależność między podażą a niedoborem, dostrzegają, że koncentracja kapitału międzynarodowego na rynkach prestiżowych powoduje utrzymujące się premie cenowe, oraz którzy zajmą odpowiednią pozycję, zanim dalszy wzrost wartości nieruchomości spowoduje spadek rentowności.

Prognozy zakładające roczny wzrost cen o ponad 10% opierają się na założeniu utrzymujących się ograniczeń podażowych oraz stabilnego popytu. Tempo powstawania nowych gospodarstw domowych przewyższy tempo budowy mieszkań. Kapitał zagraniczny będzie nadal napływał do obszarów, gdzie występuje niedobór podaży. Nieruchomości z najwyższej półki położone na wybrzeżu i w centrach miast, na przykład w Marbelli, będą osiągać jeszcze wyższe ceny w miarę dalszego zmniejszania się podaży.

Dla poważnych inwestorów międzynarodowych pytanie nie brzmi, czy kupić hiszpańską nieruchomość, ale gdzie i kiedy. Dane wskazują jednoznacznie: należy zająć pozycje na rynkach nadmorskich i głównych rynkach miejskich, gdzie podaż jest ograniczona, zanim strukturalny niedobór spowoduje wzrost cen powyżej poziomu umożliwiającego praktyczną inwestycję.

Poznaj strategię dotyczącą europejskich nieruchomości klasy premium

Barok Estates International specjalizuje się w nieruchomościach z najwyższej półki na rynkach o ograniczonej podaży, gdzie popyt wynikający z czynników demograficznych, niedobór lokalizacji oraz napływ kapitału międzynarodowego przyczyniają się do stałego wzrostu wartości nieruchomości. Nasze portfolio obejmuje najbardziej pożądane enklawy w Marbelli, zyskujące na popularności luksusowe lokalizacje w całej Europie oraz wybrane prestiżowe nieruchomości w głównych ośrodkach miejskich.

Dowiedz się, jak zainwestować swój kapitał w hiszpańskim segmencie nieruchomości premium. Zapoznaj się z naszą starannie dobraną ofertą wyjątkowych nieruchomości, zapoznaj się z naszą analizą najbardziej ekskluzywnych rynków w Hiszpanii lub zapoznaj się z naszą strategią inwestowania w nieruchomości w Europie. Każda transakcja jest wynikiem dogłębnej analizy rynku, uwzględnienia ograniczeń podaży oraz fundamentalnego założenia, że nieruchomości premium na rynkach charakteryzujących się niedoborem podaży zapewniają trwałe zyski.

Skontaktuj się z Barok Estates International, aby dowiedzieć się, w jaki sposób strategiczne inwestycje w nieruchomości w Europie wzmacniają Twoją międzynarodową alokację aktywów i pozwalają czerpać zyski wynikające z ograniczeń podaży.