Europa Południowa wyprzedza średnią UE pod względem tempa wzrostu gospodarczego, co napędza stały popyt na nieruchomości z segmentu premium. Wartość transakcji osiągnęła w 2025 r. poziom 35 mld euro, co stanowi wzrost o 24% w ujęciu rok do roku i jest rekordowym wynikiem w historii. Ta dynamika utrzyma się również w 2026 r., wspierana przez sprzyjające czynniki strukturalne: niezależność w zakresie energii odnawialnej, odporność sektora turystycznego, korzystną dynamikę logistyczną oraz dojrzewający rynek inwestycji instytucjonalnych.
Dla nabywców z grupy UHNW oraz inwestorów strategicznych region ten oznacza przejście od „lokowania środków w ramach portfela satelitarnego” do „inwestycji w rdzeń europejskiego rynku”.
Fundacja Ekonomiczna: Wzrost tam, gdzie ma to znaczenie
Hiszpania, Portugalia i Grecja osiągają tempo wzrostu, którego największe gospodarki Europy nie są w stanie dorównać. Oxford Economics prognozuje wzrost PKB na poziomie 2,4% dla Hiszpanii, 2,1% dla Portugalii i 1,8% dla Grecji w 2026 r., podczas gdy średnia dla UE-27 wyniesie zaledwie 1,0%.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości? Popyt ze strony najemców podąża za wzrostem PKB. Gdy firmy się rozrastają, wynajmują powierzchnie. Gdy rośnie zaufanie konsumentów, kwitnie branża hotelarska i handel detaliczny. Gdy wzrasta stopa oszczędności, rośnie popyt na mieszkania. W Europie Południowej wszystkie te trzy czynniki działają na jej korzyść.
Od pięciu lat firma Barok Estates International pomaga klientom w wejściu na te rynki. Obserwowaliśmy, jak narracja zmieniła się z „inwestycji w ożywienie gospodarcze” na „podstawową alokację strategiczną”, a rok 2026 stanowi punkt zwrotny, w którym ta zmiana stanie się oczywista dla inwestorów instytucjonalnych.
Dlaczego wielkość obrotów ma znaczenie: 35 miliardów euro mówi samo za siebie
Wartość transakcji wynosząca 35 mld euro w Hiszpanii, Włoszech, Portugalii i Grecji w 2025 r. nie była jedynie chwilowym wzrostem, lecz potwierdzeniem trendu. Wzrost o 24% w porównaniu z rokiem 2024 wskazuje, że kapitał napływa do Europy Południowej w oparciu o przekonanie, a nie spekulacje.
Oto kluczowa obserwacja: rynki o dużym wolumenie transakcji zapewniają stabilność cenową. Gdy przepływ transakcji jest duży, a kapitał obfity, ceny nieruchomości odzwierciedlają rzeczywisty popyt, a nie desperację czy trudną sytuację. Właśnie dlatego firma Barok doradza klientom zakup w 2026 roku: rynek jest na tyle głęboki, że jest w stanie wchłonąć duże transakcje bez wywołania niekorzystnych zmian cen, a jednocześnie znajduje się na tyle wczesnym etapie cyklu, że można dokonać zakupu przed nadejściem kolejnej fali kapitału instytucjonalnego.
Dla zamożnych nabywców z rynków krajów Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych ten moment ma znaczenie strategiczne. Nie walczą Państwo z mentalnością stadną, lecz inwestują Państwo, wyprzedzając ją.
Zalety konstrukcyjne: co się zmieniło
W poprzednich cyklach gospodarka Europy Południowej czerpała korzyści z turystyki i rynku domów wakacyjnych. Rok 2026 jest inny. Obecny boom na rynku nieruchomości opiera się na czterech filarach strukturalnych:
1. Niezależność energetyczna i przejrzystość kosztów
Wzrost udziału energii odnawialnej w Hiszpanii, Portugalii i Grecji zmienia ekonomiczne uwarunkowania działalności na rynku nieruchomości. Większe krajowe moce wytwórcze energii odnawialnej oznaczają mniejsze narażenie na skutki wstrząsów związanych z importowaną energią oraz bardziej przewidywalne koszty operacyjne dla najemców z branży hotelarskiej, logistycznej i biurowej.
Dla inwestorów oznacza to bardziej stabilne zyski i mniejsze ryzyko związane z refinansowaniem. Dla najemców oznacza to niższe koszty użytkowania i większą przewidywalność działalności, co ma szczególne znaczenie dla sektorów wrażliwych na koszty energii, takich jak produkcja przemysłowa, centra danych i produkcja żywności.
2. Szerszy zakres aktywów instytucjonalnych
Rynek nieruchomości w Europie Południowej wykroczył poza tradycyjne sektory biurowe i handlowe. „Sektor mieszkaniowy” – obejmujący domy opieki, mieszkania dla seniorów, akademiki oraz ośrodki wellness – charakteryzuje się obecnie wysoką płynnością i przyciąga specjalistyczny kapitał z europejskich funduszy emerytalnych oraz firm rodzinnych.
Ta ekspansja oznacza większy napływ transakcji dla inwestorów instytucjonalnych, lepsze ustalanie cen, mniejsze uzależnienie od cykli turystycznych oraz przyciąganie długoterminowego kapitału przez klasy aktywów o charakterze defensywnym.
3. Odporność sektora turystycznego jako stały czynnik sprzyjający
W 2025 roku Hiszpania odnotowała ponad 92 miliony przyjazdów turystów zagranicznych. Portugalia jest na dobrej drodze do przekroczenia liczby 30 milionów. Grecja nadal bije kolejne rekordy. Nie jest to zjawisko przejściowe, lecz strukturalny popyt ze strony rozwijającej się klasy średniej, która odkrywa śródziemnomorskie destynacje.
Dla inwestorów na rynku nieruchomości odporność sektora turystycznego oznacza stały popyt na usługi hotelarskie, wysokie ceny nieruchomości mieszkalnych w pobliżu najlepszych lokalizacji oraz zapotrzebowanie na pracowników w branżach powiązanych z hotelarstwem.
4. Udział handlu elektronicznego pozostaje niższy niż na głównych rynkach
Handel detaliczny w Europie Południowej jest w mniejszym stopniu dotknięty skutkami handlu elektronicznego niż w Europie Północnej czy w Stanach Zjednoczonych, ponieważ mniejsza gęstość zaludnienia i większy ruch turystyczny sprawiają, że to właśnie sklepy stacjonarne nadal generują największą liczbę transakcji. Dzięki temu nieruchomości handlowe zachowują swoją wartość, a właściciele mają silniejszą pozycję negocjacyjną.
Teza inwestycyjna: od roli drugoplanowej do strategicznej
Kiedy pięć lat temu firma Barok Estates wkroczyła na rynek Europy Południowej, inwestorzy instytucjonalni traktowali ten region jako „lokację satelitarną” – niewielki element dywersyfikacji portfela, stanowiący zazwyczaj 2–5% kapitału. Zmienność sytuacji politycznej w krajach Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), niepewność związana z brexitem oraz polityka amerykańskiej Rezerwy Federalnej sprawiły, że alokacje w Europie pozostawały konserwatywne.
W 2026 roku sytuacja ulegnie zmianie. Region przechodzi na model „ekspozycji strategicznej”, co oznacza alokację 8–12% kapitału wysokiej jakości. Zmiana ta pociąga za sobą trzy konsekwencje: przyspieszenie napływu kapitału (więcej środków przeznaczonych na te same aktywa), dojrzewanie rynku (skrócenie czasu realizacji transakcji) oraz osłabienie przewagi wynikającej z bycia pionierem.
Wybór odpowiedniego momentu ma kluczowe znaczenie. Inwestorzy, którzy zdecydują się na inwestycję już teraz (II kwartał 2026 r.), skorzystają ze strukturalnego popytu, zanim na rynek napłynie pełna fala kapitału instytucjonalnego. Inwestorzy, którzy poczekają do IV kwartału 2026 r., będą musieli liczyć się z wyższymi cenami i dłuższymi terminami realizacji transakcji.
Gdzie firma Barok dostrzega szanse: Hiszpania, Czarnogóra, Portugalia
Hiszpania: motor wzrostu gospodarczego
Prognoza wzrostu PKB Hiszpanii na poziomie 2,4% świadczy o tym, że trzecia co do wielkości gospodarka Europy nabiera tempa. Rynki nieruchomości biurowych w Madrycie i Barcelonie odnotowują ożywienie. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe na wybrzeżu pozostaje wysoki. Infrastruktura logistyczna w regionie Madryt–Walencja–Barcelona przyciąga operatorów z całej Europy.
Pozycjonowanie marki Barok: luksusowe nieruchomości mieszkaniowe na Costa del Sol i w Benahavis; ekskluzywne nieruchomości biurowe i logistyczne na przedmieściach Madrytu; nieruchomości z branży hotelarskiej w Barcelonie i nadmorskich kurortach.
Czarnogóra: Sztuka o przystąpieniu do UE
Czarnogóra ma przed sobą jeszcze dwa lata do przystąpienia do UE. Oznacza to, że czas na zakup nieruchomości przed przystąpieniem jest ograniczony. Po przystąpieniu do UE wartości nieruchomości zazwyczaj rosną o 15–25% w ciągu 12 miesięcy, ponieważ region staje się dostępny dla europejskich inwestorów na podstawie zharmonizowanych przepisów.
Porto Montenegro w Tivacie stanowi inwestycję klasy instytucjonalnej, która wypełnia tę lukę: obiekt ten został już zbudowany zgodnie z międzynarodowymi standardami, jest profesjonalnie zarządzany i ma szansę zaspokoić popyt inwestorów zarówno przed, jak i po przystąpieniu do Unii.
Pozycjonowanie marki Barok: ekskluzywne nieruchomości nadbrzeżne w Tivacie i Zatoce Kotorskiej; prywatne przystanie i infrastruktura dla superjachtów; udogodnienia związane ze stylem życia.
Portugalia: Wyzwania demograficzne
Wzrost PKB Portugalii na poziomie 2,1% wynika ze starzenia się społeczeństwa europejskiego. Obserwuje się napływ kapitału w sektorze mieszkań dla seniorów, osiedli dla emerytów oraz placówek opieki długoterminowej. Rynki nieruchomości mieszkaniowych w Lizbonie i Porto pozostają przystępne cenowo w porównaniu z resztą Europy Zachodniej.
Profil działalności firmy Barok: ośrodki dla seniorów i ośrodki wellness; adaptacje zabytkowych nieruchomości w centrum Lizbony i Porto; nadmorskie osiedla mieszkaniowe w regionie Algarve.
Co pozostaje niezmienne: kryteria wyboru firmy Barok
Korzystne uwarunkowania rynkowe nie oznaczają, że każda transakcja zakończy się sukcesem. Firma Barok stosuje rygorystyczne kryteria: atrakcyjność lokalizacji (mikrorynki o ograniczonej podaży), jakość obiektów (standardy europejskie), popyt ze strony najemców (rzeczywiste czynniki gospodarcze) oraz jasność regulacji prawnych (stabilne prawa własności).
Nieruchomość w mniejszym hiszpańskim mieście może nadal stanowić niekorzystną inwestycję, jeśli nie spełnia tych kryteriów. Nieruchomość z wyższej półki na rynku pierwotnym, na którym istnieje popyt ze strony inwestorów instytucjonalnych, stanowi lepszą okazję, nawet jeśli tempo wzrostu gospodarczego wynosi „zaledwie” 2,4%.
Naszym zadaniem jest odróżnianie czynników sprzyjających o charakterze strukturalnym od baniek spekulacyjnych. Pomagamy klientom podejmować decyzje tam, gdzie czynniki fundamentalne i odpowiedni moment zbiegają się w czasie.
Czynniki ryzyka: co może się zmienić
Perspektywy dla Europy Południowej na rok 2026 są obiecujące, ale nie są pewne. Należy obserwować: niestabilność geopolityczną (może wpłynąć na zaufanie inwestorów z krajów Rady Współpracy Zatoki Perskiej), stabilność stóp procentowych (gwałtowne wzrosty powodują wzrost stóp kapitalizacji), normalizację popytu turystycznego (recesja na rynkach źródłowych) oraz zmiany regulacyjne (normy środowiskowe UE).
Żadna z tych kwestii nie jest czynnikiem decydującym. Są to czynniki, które wpływają na harmonogram, a nie na podstawowe założenia.
Wniosek: Teraz jest odpowiedni moment
Rynki nieruchomości w Europie Południowej znajdują się w punkcie zwrotnym. Czynniki strukturalne sprzyjają tej sytuacji. Kapitał napływa do regionu. Wolumen transakcji osiąga rekordowy poziom. Wzrost PKB przewyższa średnią unijną.
Dla nabywców z grupy UHNW rok 2026 stanowi optymalny moment: wystarczająco wcześnie, by skorzystać ze wzrostu wartości rynkowej przed pełnym napływem kapitału instytucjonalnego, a jednocześnie wystarczająco późno, by rynek wykazał płynność i efektywność cenową.
Firma Barok Estates poświęciła pięć lat na budowanie relacji, analizę lokalnych rynków oraz pozycjonowanie klientów. Nie dążymy do osiągnięcia zysków z ubiegłego roku, lecz przygotowujemy się na możliwości, jakie przyniesie rok 2026.
Najbliższe 12 miesięcy pokaże, kto zdołał się odpowiednio przygotować, a kto spóźnił się z działaniami. Warunki sprzyjające są obecne. Kapitał jest dostępny. Moment jest odpowiedni.
Dołącz do dyskusji