Podatki od nieruchomości w Czarnogórze: kompletny przewodnik dla międzynarodowych nabywców

Jedna z najbardziej konkurencyjnych struktur podatkowych w Europie dla inwestorów nieruchomościowych

System podatkowy Czarnogóry dla inwestorów nieruchomościowych jest jednym z najbardziej przejrzystych i konkurencyjnych w Europie. Podatek od przeniesienia własności jest niski, roczne koszty utrzymania są minimalne, podatek od zysków kapitałowych znika po dwóch latach posiadania nieruchomości, a opodatkowanie dochodów z wynajmu jest skonstruowane tak, aby nagradzać przejrzystość. Zrozumienie zasad przed zakupem może mieć istotny wpływ na sposób strukturyzacji nabycia i posiadania aktywów.

Niniejszy przewodnik obejmuje wszystkie podatki majątkowe, które mają zastosowanie do międzynarodowych nabywców nieruchomości mieszkalnych w Czarnogórze, wraz z konkretnymi danymi liczbowymi i przykładami.

Aby uzyskać szerszy kontekst inwestycyjny, odwiedź nasze centrum nieruchomości w Czarnogórze.

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (RETT)

Czarnogóra nakłada podatek od przeniesienia własności nieruchomości (RETT) w wysokości 3% ceny zakupu w przypadku transakcji dotyczących odsprzedaży nieruchomości. Jest to jedna z najniższych stawek podatku od przeniesienia własności w Europie, porównywalna z Portugalią i niższa od stawek stosowanych we Francji (5,09–5,80%), Hiszpanii (6–11% w zależności od regionu) i Włoszech (9% w przypadku zakupu nieruchomości niebędącej głównym miejscem zamieszkania).

Zwolnienie dotyczące nowych nieruchomości: Zakup nowych nieruchomości od dewelopera podlega 21-procentowemu podatkowi VAT, który jest wliczony w cenę podaną przez dewelopera. Transakcje dotyczące nowych nieruchomości nie podlegają podatkowi RETT. W przypadku nabywców nowych nieruchomości podatek VAT jest faktycznie wliczony w strukturę cenową: cena podana w ogłoszeniu jest ceną, którą płacisz, i nie jest nakładany żaden dodatkowy podatek RETT.

Kto płaci: RETT jest obowiązkiem kupującego.

Kiedy należy uiścić opłatę: Opłatę RETT należy uiścić na rzecz organu podatkowego przed zarejestrowaniem nieruchomości w katastrze (rejestrze gruntów). Nie jest możliwe dokonanie rejestracji bez uprzedniego uregulowania opłaty RETT. Należy uwzględnić tę opłatę w harmonogramie realizacji transakcji: organ podatkowy zazwyczaj wydaje decyzję w ciągu 2–4 tygodni od poświadczenia notarialnego umowy sprzedaży, a opłatę należy uiścić w ciągu 15 dni od daty wydania decyzji.

Roczny podatek od nieruchomości

Roczny podatek od nieruchomości w Czarnogórze jest ustalany przez każdą gminę i wynosi od 0,25% do 1% wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości jest ustalana przez gminę i zazwyczaj znacznie odbiega od wartości rynkowej, szczególnie w przypadku nieruchomości położonych w strefach przybrzeżnych o wysokiej wartości, gdzie wartości nieruchomości nie nadążają za wzrostem wartości rynkowej.

Praktyczny przykład:

• Wartość rynkowa: 500 000 EUR apartament nad brzegiem morza w Tivacie
• Typowa wartość szacunkowa: od 180 000 EUR do 220 000 EUR
• Roczny podatek w wysokości 0,5%: od 900 EUR do 1100 EUR
• Roczny podatek w wysokości maksymalnie 1 procent: od 1800 EUR do 2200 EUR

Kontrast w stosunku do porównywalnych rynków europejskich jest uderzający. We Francji podatek od nieruchomości (taxe foncière) za apartament na Lazurowym Wybrzeżu o wartości 500 000 EUR wynosi zazwyczaj ponad 3000–5000 EUR rocznie. W Hiszpanii podatek od nieruchomości (IBI – impuesto sobre bienes inmuebles) za podobną nieruchomość byłby w podobnym przedziale lub wyższy. Roczny koszt utrzymania nieruchomości w Czarnogórze jest strukturalnie niższy niż w prawie wszystkich porównywalnych jurysdykcjach śródziemnomorskich.

Roczny podatek od nieruchomości jest pobierany przez lokalną gminę i należy go uiścić raz w roku, zazwyczaj do 30 listopada bieżącego roku.

Podatek od zysków kapitałowych

Jest to przepis, który w najbardziej istotny sposób odróżnia Czarnogórę od konkurencyjnych jurysdykcji europejskich dla inwestorów średnioterminowych:

Po upływie 2 lat od nabycia nieruchomości nie obowiązuje podatek od zysków kapitałowych.

W przypadku sprzedaży w ciągu pierwszych dwóch lat stosuje się stawkę ryczałtową w wysokości 9% od zysku netto (cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu oraz dopuszczalne koszty nabycia i modernizacji). Stawka ta jest niska w porównaniu z normami europejskimi, ale najważniejszym elementem jest dwuletnie zwolnienie.

Dla porównania:

• Wielka Brytania: Podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości mieszkalnych w wysokości 24% (podatnicy objęci wyższą stawką podatkową)
• Francja: 36,2% ogółem (w tym składki na ubezpieczenie społeczne) od zysków, stopniowo zmniejszane przez 22 lata aż do pełnego zwolnienia
• Hiszpania: 26 procent od zysków przekraczających 200 000 EUR
• Czarnogóra: 0 procent po 2 latach

Dla inwestorów zamierzających utrzymać aktywa w perspektywie średnioterminowej, dwuletni próg jest łatwy do zarządzania. Nabywcy przedpremierowi, którzy dokonują zakupu dzisiaj i finalizują transakcję w ciągu 18–24 miesięcy, zazwyczaj przekraczają dwuletni okres posiadania, zanim rozważą sprzedaż, co oznacza, że wszelkie zyski kapitałowe z tytułu zbycia są w pełni zwolnione z podatku.

Podatek od dochodów z wynajmu

W ramach systemu opodatkowania dochodów z wynajmu w Czarnogórze rozróżnia się wynajem krótkoterminowy dla turystów i wynajem długoterminowy na cele mieszkaniowe:

Wynajem krótkoterminowy (turystyczny):

• 15% stawka ryczałtowa od przychodów brutto z wynajmu
• Nie zezwala się na odliczenia od stawki ryczałtowej.
• Proste do obliczenia i przekazania
• Przed rozpoczęciem wynajmu należy zarejestrować się w urzędzie skarbowym i dyrekcji ds. turystyki.

Wynajem długoterminowy (mieszkaniowy):

• Opcja opodatkowania dochodu netto po odliczeniu przysługujących ulg
• Dopuszczalne odliczenia obejmują: odsetki od kredytu hipotecznego, amortyzację nieruchomości, opłaty za zarządzanie, koszty utrzymania.
• Efektywna stawka podatkowa od dochodu netto po odliczeniach może być znacznie niższa od 15-procentowej stawki ryczałtowej.

Miejska opłata klimatyczna: W przypadku krótkoterminowego wynajmu turystycznego należy pobierać od gości miejską opłatę klimatyczną i przekazywać ją gminie. Standardowa stawka wynosi 1,00 EUR za noc od gościa w sezonie wysokim (od czerwca do września) i 0,50 EUR za noc od gościa w sezonie niskim. Podatek ten jest podatkiem pośrednim: jest pobierany od gościa i przekazywany przez właściciela; nie stanowi on kosztu dla właściciela nieruchomości.

Podatek od spadków i darowizn

System podatków od spadków i darowizn w Czarnogórze jest prosty i znacznie łagodniejszy niż w większości krajów Europy Zachodniej:

• Rodzina bezpośrednia (małżonek, dzieci, rodzice): brak podatku od spadków i darowizn
• Inni krewni (rodzeństwo, wnuki): 3 procent wartości nieruchomości
• Osoby niespokrewnione: 5 procent od wartości szacunkowej

Wartość szacunkowa, jak wspomniano powyżej, jest zazwyczaj niższa od wartości rynkowej, co dodatkowo zmniejsza rzeczywiste zobowiązanie podatkowe. W przypadku nabywców planujących przekazanie majątku członkom najbliższej rodziny, Czarnogóra nie nakłada żadnych zobowiązań podatkowych.

Własność korporacyjna: czy warto ją strukturyzować?

Niektórzy międzynarodowi nabywcy decydują się na posiadanie nieruchomości w Czarnogórze poprzez czarnogórską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (d.o.o., odpowiednik brytyjskiej Ltd lub hiszpańskiej S.L.).

Potencjalne zalety:

• Zwrot podatku VAT: firmy zarejestrowane jako płatnicy podatku VAT mogą potencjalnie ubiegać się o zwrot 21% podatku VAT zapłaconego przy zakupie nowych nieruchomości, pod warunkiem wykazania ich wykorzystania w celach komercyjnych (działalność wynajmu).
• Planowanie sukcesji: własność korporacyjna może uprościć przeniesienie własności w przypadku śmierci, unikając procesów spadkowych.
• Struktury wielowłaścicielskie: łatwiejsze kształtowanie współwłasności z rozdzielonymi udziałami

Uwagi:

• Obowiązki związane z rocznym rozliczeniem: firmy z Czarnogóry muszą składać roczne sprawozdania finansowe i zeznania podatkowe, co zazwyczaj kosztuje od 500 do 1500 euro rocznie w postaci lokalnych opłat księgowych.
• Utrzymanie firmy: rejestracja, odnawianie i obowiązki administracyjne powodują utrudnienia
• Dochody z wynajmu opodatkowane stawką podatku od osób prawnych (9% podatku dochodowego od osób prawnych w Czarnogórze, jedna z najniższych w Europie), a nie stawką podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zwrot podatku VAT jest najbardziej przekonującym argumentem handlowym przemawiającym za własnością korporacyjną, ale wymaga starannego zaplanowania struktury i lokalnego doradztwa podatkowego. Zalecamy zasięgnięcie niezależnej porady prawnej i podatkowej przed podjęciem decyzji o strukturze własnościowej. Barok Estates International może skontaktować nabywców z wykwalifikowanymi lokalnymi doradcami w ramach prywatnych spotkań informacyjnych.

Podsumowanie całkowitych kosztów nabycia

Pełny opis procesu zakupu nieruchomości, w tym kroków związanych z analizą prawną, można znaleźć w naszym przewodniku dotyczącym zakupu nieruchomości w Tivat w Czarnogórze.

Często zadawane pytania

Porto Montenegro, Tivat

Dostępne rezydencje

Partner premium

Porto Montenegro, Tivat

Aeris Residences w Synchro Yards

Zobacz rezydencje

Partner premium

Porto Montenegro, Tivat

Rezydencje Versa

Zobacz rezydencje

Partner premium

Porto Montenegro, Tivat

Rezydencje Vero

Zobacz rezydencje

Od 390 000 EUR

Tivat, Czarnogóra

Rezydencje nad wodą w Porto Montenegro

Zobacz rezydencje

Partner premium w Europie: Barok Estates International