Arabia Saudyjska wkroczyła w okres celowego otwierania rynku, który zmienia warunki międzynarodowych inwestycji w nieruchomości w tym królestwie. Dla inwestorów, którzy dotychczas postrzegali saudyjski rynek nieruchomości jako niedostępny dla kapitału zagranicznego, obecne otoczenie regulacyjne stanowi znaczącą zmianę w stosunku do dotychczasowych praktyk. Zrozumienie, jak nabywać nieruchomości w Arabii Saudyjskiej jako inwestor zagraniczny, wymaga zapoznania się zarówno z ramami prawnymi regulującymi własność zagraniczną, jak i z kontekstem rynkowym, który decyduje o tym, gdzie najlepiej ulokować kapitał inwestycyjny.
Szersza transformacja zachodząca obecnie w Arabii Saudyjskiej w ramach programu „Wizja 2030” stanowi makroekonomiczny kontekst, bez którego żadna analiza rynku nieruchomości nie byłaby kompletna. Królestwo inwestuje w turystykę, hotelarstwo, rozrywkę i infrastrukturę miejską na taką skalę i w takim tempie, że generuje to rzeczywisty popyt na nieruchomości w nowych i istniejących już klasach aktywów. Dla inwestorów międzynarodowych pytanie nie brzmi, czy rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej stwarza możliwości, ale jak uzyskać do niego dostęp, stosując odpowiednią strukturę i wykorzystując odpowiednie informacje.
Dla wielu inwestorów zagranicznych zakup nieruchomości w Arabii Saudyjskiej stanowi nieznane dotąd przedsięwzięcie. Ramy prawne znacznie różnią się od tych obowiązujących na zachodnich rynkach nieruchomości, kontekst kulturowy w charakterystyczny sposób wpływa na praktyki transakcyjne, a zakres kwalifikujących się rodzajów inwestycji ewoluował w wyniku kolejnych reform legislacyjnych. Niniejszy przewodnik zawiera wskazówki, których potrzebują inwestorzy działający na arenie międzynarodowej przed rozpoczęciem działalności na tym rynku.
Ramy prawne dotyczące własności zagranicznej
Ramy prawne dotyczące posiadania nieruchomości przez podmioty zagraniczne w Arabii Saudyjskiej regulują przede wszystkim ustawa o inwestycjach zagranicznych oraz ustawa o własności nieruchomości, a także rozporządzenia wydane przez Ministerstwo Inwestycji (MISA) i Generalny Urząd ds. Nieruchomości (REGA). Ramy te rozróżniają różne kategorie inwestorów zagranicznych oraz różne rodzaje nieruchomości, a kryteria kwalifikacyjne różnią się w zależności od danej kategorii.
Cudzoziemcy przebywający w Arabii Saudyjskiej na podstawie ważnego zezwolenia na pobyt (iqama) mogą zasadniczo nabywać nieruchomości mieszkalne na własny użytek, z zastrzeżeniem pewnych warunków. Inwestorzy zagraniczni niebędący rezydentami mogą nabywać nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w ramach mechanizmów, które zazwyczaj wymagają posiadania podmiotu prawnego w królestwie, takiego jak licencjonowana spółka lub podmiot inwestycyjny, oraz w wyznaczonych strefach inwestycyjnych otwartych dla kapitału międzynarodowego.
Niektóre obszary pozostają objęte ograniczeniami lub wymagają uzyskania specjalnych zezwoleń w przypadku nabywania nieruchomości przez podmioty zagraniczne. W dwóch świętych miastach – Mekce i Medynie – nabywanie nieruchomości przez podmioty zagraniczne nie jest dozwolone. Jednak większość głównych rynków nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Arabii Saudyjskiej, w tym w Rijadzie, Dżuddzie i Prowincji Wschodniej, funkcjonuje w ramach regulacji, które umożliwiają udział inwestorów zagranicznych przy odpowiednim zorganizowaniu transakcji.
Strefy inwestycyjne i specjalne strefy ekonomiczne
Arabia Saudyjska wyznaczyła szereg specjalnych stref ekonomicznych oraz obszarów przeznaczonych pod realizację megaprojektów, w których warunki dotyczące udziału kapitału zagranicznego są korzystniejsze niż na rynku ogólnym. NEOM, Projekt Morza Czerwonego, Diriyah i AMAALA to jedne z flagowych inwestycji, w których od samego początku uwzględniono ramy umożliwiające udział inwestorów międzynarodowych. Projekty te oferują kwalifikującym się nabywcom międzynarodowym struktury bezpośredniego udziału kapitałowego, które są bardziej przejrzyste i prostsze pod względem administracyjnym niż poruszanie się po ramach rynku ogólnego.
Ponadto te gigantyczne projekty przyciągają światowe marki z branży infrastruktury, w tym międzynarodowych operatorów hotelowych, ekskluzywne sieci handlowe oraz placówki służby zdrowia i instytucje edukacyjne, które wspierają styl życia oczekiwany przez zamożnych mieszkańców prowadzących międzynarodowy tryb życia. Dla inwestorów poszukujących możliwości zainwestowania w saudyjski rynek nieruchomości, która jednocześnie zapewnia aktywa o praktycznej wartości oraz ekspozycję na ścieżkę rozwoju królestwa w ramach programu „Wizja 2030”, inwestycje te stanowią najbardziej dostępny punkt wejścia na ten rynek.
Proces transakcji
Proces nabycia nieruchomości w Arabii Saudyjskiej obejmuje kilka etapów regulacyjnych, które odbiegają od zachodnich standardów transakcyjnych. Transakcje dotyczące nieruchomości w Arabii Saudyjskiej są dokumentowane w formie poświadczonych notarialnie umów sprzedaży i rejestrowane w systemie rejestracji tytułów własności prowadzonym przez Generalny Urząd ds. Nieruchomości (platformy Watheeq i Najm). Przeprowadzenie analizy due diligence w zakresie tytułu własności, obciążeń i pozwoleń na budowę wymaga wiedzy specjalistycznej w zakresie prawa saudyjskiego.
Dla inwestorów zagranicznych ustalenie odpowiedniej formy prawnej podmiotu przejmującego stanowi zazwyczaj pierwszą kwestię strukturalną. Do wyboru są takie opcje, jak bezpośrednia własność osobista (o ile jest to dopuszczalne w ramach obowiązujących przepisów), nabycie za pośrednictwem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowanej w Arabii Saudyjskiej lub nabycie poprzez zagraniczną strukturę holdingową posiadającą saudyjską spółkę zależną. Każde z tych rozwiązań wiąże się z innymi konsekwencjami w zakresie ciągłości własności, opodatkowania, planowania spadkowego oraz przyszłej sprzedaży.
Kwalifikujący się inwestorzy mogą uzyskać finansowanie w saudyjskich bankach komercyjnych, choć warunki udzielania kredytów obcokrajowcom różnią się od tych obowiązujących obywateli Arabii Saudyjskiej. W praktyce wielu inwestorów zagranicznych decyduje się na nabywanie nieruchomości w Arabii Saudyjskiej wyłącznie za środki własne, co upraszcza proces transakcji i eliminuje złożoność regulacyjną związaną z transgranicznym finansowaniem hipotecznym.
Możliwości rynkowe według klas aktywów
Rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej oferuje zróżnicowane możliwości inwestycyjne w poszczególnych głównych klasach aktywów. Nieruchomości mieszkaniowe w najlepszych lokalizacjach w Rijadzie, w tym w Dzielnicy Dyplomatycznej oraz w rozwijających się dzielnicach ultra-luksusowych, takich jak Wadi Safar, cieszą się stałym popytem ze strony społeczności dyplomatycznej, pracowników korporacyjnych przebywających za granicą oraz lokalnych nabywców z grupy UHNW. Inwestorzy nabywający nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w tych segmentach zyskują dostęp do bazy popytu, która jest strukturalnie wspierana przez międzynarodowe relacje handlowe królestwa oraz jego rozwijający się sektor korporacyjny.
Segment hoteli i rezydencji markowych oferuje inną propozycję wartości: bezpośredni udział w rozwoju infrastruktury turystycznej Arabii Saudyjskiej, przy czym zarządzaniem zajmują się uznani na arenie międzynarodowej operatorzy, którzy w zamian za opłaty zapewniają generowanie dochodów i zarządzanie aktywami. Model ten eliminuje obciążenia operacyjne związane z bezpośrednim posiadaniem nieruchomości, jednocześnie pozwalając na utrzymanie ekspozycji kapitałowej na wartości saudyjskiego rynku nieruchomości.
Kwestie podatkowe i regulacyjne
Ramy podatkowe Arabii Saudyjskiej dotyczące nieruchomości obejmują 15-procentowy podatek od wartości dodanej (VAT) od transakcji dotyczących nieruchomości (z pewnymi zwolnieniami w przypadku zakupu pierwszego mieszkania przez obywateli Arabii Saudyjskiej), 5-procentowy podatek od transakcji dotyczących nieruchomości mający zastosowanie do przeniesienia własności nieruchomości oraz obowiązek uiszczania zakat przez podmioty zarejestrowane w Arabii Saudyjskiej. Inwestorzy zagraniczni posiadający nieruchomości na własność prywatną zasadniczo nie podlegają saudyjskiemu podatkowi dochodowemu od dochodów z wynajmu nieruchomości mieszkalnych, jednak obowiązujące przepisy należy potwierdzić u wykwalifikowanych saudyjskich doradców podatkowych.
REGA opracowała ramy regulacyjne dotyczące rynku nieruchomości, które zapewniają większą przejrzystość na rynku saudyjskim, obejmujące między innymi licencjonowanie pośredników, rejestrację deweloperów oraz wymogi dotyczące rachunków powierniczych w przypadku sprzedaży nieruchomości na etapie projektu. Reformy te ograniczają ryzyko regulacyjne dla inwestorów międzynarodowych i zapewniają bardziej uporządkowane warunki dla transakcji zakupu nieruchomości w Arabii Saudyjskiej niż miało to miejsce w poprzednich cyklach rynkowych.
Wyróżnione nieruchomości
Zapoznaj się z naszą wyselekcjonowaną ofertą nieruchomości w tej okolicy.
Perspektywa doradcza
Barok Estates International prowadzi aktywną działalność doradczą w Arabii Saudyjskiej, obsługując międzynarodowych inwestorów, którzy po raz pierwszy wkraczają na tamtejszy rynek nieruchomości lub rozszerzają swoje dotychczasowe inwestycje. Nasza firma zapewnia analizy rynkowe, doradztwo w zakresie strukturyzacji prawnej, due diligence deweloperów oraz wsparcie transakcyjne dla klientów pragnących nabyć nieruchomości w Arabii Saudyjskiej, opierając się na odpowiedniej infrastrukturze profesjonalnej.
Barok Estates International to renomowana firma doradcza specjalizująca się w luksusowych nieruchomościach, prowadząca działalność w wielu lokalizacjach w Europie i na Bliskim Wschodzie. W sprawie doradztwa dotyczącego Arabii Saudyjskiej prosimy o kontakt z naszym zespołem pod adresem barokestates.com/contact lub zapoznanie się z naszym portfolio na stronie barokestates.com/listings. Więcej informacji na temat naszego podejścia do doradztwa można znaleźć na stronie barokestates.com/about.
Dołącz do dyskusji